房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。那么，房屋买卖合同未经登记是否成立，房屋买卖合同有哪些规定？

网友咨询：张某系万安县库区移民，1995年在该县鸡毛山购买房屋三间共81.88平方米，当时的房产证号为万房字第2847号。1997年1月10日，原告张某与被告何某签订了一份转售杂房协议书（由证人周*荣执笔并起草)。后来双方又于当日签订一份补充协议，将价格提高为3000元。双方均按协议履行了合同，原告张某将房屋交由被告何某居住，并收取被告交来的房款3000元。双方一直没有办理房屋买卖过户登记手续，现原告张某以自己是文盲不识字、该合同并不是自己的真实意思表示，且被告未将其女儿嫁给其为妻为理由诉至法院，要求确认原、被告房屋买卖合同无效，被告应立即将其占用的两间房屋归还原告（约30平方米）。

上海知亦行律师事务所汤金花律师解答：

原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，且被告当天已交付房款，故原、被告的房屋买卖合同成立。未办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力，只是合同标的物所有权不能发生转移。

根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，原、被告在1997年1月10日签订的两份转售杂房协议书均有原、被告双方签字或盖章，故双方签订的售房协议书依法成立、合法有效。

根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。

汤金花律师解析：

房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：

1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。

3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。

房屋买卖最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同， 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

汤金花律师，中华全国律师协会会员，上海市律师协会会员。本律师执业以来办理过合同纠纷，刑事辩护，婚姻继承，劳动争议等案件，秉承对自己负责，对客户负责，对法律负责的执业原则。