农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。

网友咨询：

不是本村村民签订的农村房屋买卖合同是否有效？

浙江振进律师事务所厉阳平律师解答：

根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。非本集体经济组织成员与本村村民签订的房屋买卖协议，违反法律法规规定，应当认定为无效。

我国的土地性质分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地归农民集体所有。宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的，因此，村民只享有宅基地的使用权，而没有所有权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，建设在宅基地上的房屋不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、转换。宅基地使用权转移给非本集体经济组织成员，违反了国家法律规定，侵害了集体财产权益，因此，签订的房屋买卖合同应属无效。

浙江振进律师事务所厉阳平律师解析：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

【法律依据】

《土地管理法》第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

厉阳平律师简介

浙江振进律师事务所副主任，浙江优秀公益律师，金华市优秀青年律师，金华市律协金保委副主任