我们国家如果对于土地进行征收，不仅会给农民一定的征收补偿款项，而且还存在着回迁房。当然回迁房，他只能够居住在上市交易方面存在着很多的限制。比如说很多人想知道根据我国法律规定回迁房有预售许可证吗？

网友咨询：回迁房有预售许可证吗，没有预售许可证能买吗？

江苏当代国安律师事务所陆敬尧律师解答：

根据我国法律规定回迁房没有预售许可证。预售许可证主要存在于商品房当中，为了促进交易，保障交易的安全所进行的一个措施。通常情况下，回迁房是不能上市交易的，所以就不存在预售许可证。

《城市商品房预售管理办法》第六条，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是 认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。

陆敬尧律师解析：

通常所说的回迁房产权大致分为以下三种，不同的回迁房年限也是不一样的:

1、如果回迁房是用作住宅的话那么回迁房的产权年限是70年;

2、如果回迁房是用作综合用地使用的话那么回迁房的产权年限是50年;

3、如果回迁房是用作商业经营的话那么回迁房的产权年限是40年;

4、具体回迁房的产权年限是多少要看其《国有土地使用证》上的土地性质是什么性质的才可以确定的，另外回迁房产权年限是从开发企业取得《国有土地使用证》的当天开始计算的，回迁房的使用年限不是从购房日期算起的。

商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：

1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

4、已通过竣工验收；

5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部 土地使用权出让金 ，取得土地使用权证书；二持有 建设工程规划许可证 ；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚：

1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款；

2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款；

3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。

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