人们出于长久以来的习俗和避凶趋吉的本能，当然的排斥住在这样的房屋之中，在买到“凶宅”之后，更是想尽办法撤销或解除房屋买卖合同，退掉房屋。那么“凶宅”的定义是什么，“凶宅”是否构成物的瑕疵？

网友咨询：

“凶宅”的定义是什么，“凶宅”是否构成物的瑕疵？

北京市两高律师事务所南珏律师解答：

凶宅一词并非法律概念，而是人们在日常生活和房屋交易中的惯用语。

通常意义上所谓的凶宅，是发生了非正常死亡事件的房屋。凶宅的种类很多，有人为因素造成的，例如凶杀、自杀等非正常死亡事件；也有环境因素造成的，例如房屋周围有火葬场、刑场、坟场、太平间等；也有意外事件造成的，例如煤气中毒、爆炸、火灾等。

北京市两高律师事务所南珏律师解析：

对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律没有进一步规定，但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。

作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息，但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。

我国民法典对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，其第六百一十五条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”

我国民法典对物的瑕疵的概念上的关注点在于“质量”，而质量一词，据字面理解，是指事物、产品或工作的优劣程度和数量，并不关乎事物本身的价值。这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，明显过于狭隘。

在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的情事，对于房屋用途上不会产生影响，但在成交价格上却是明显降低的。从这个角度上来说，“凶宅”应该属于构成瑕疵且由出卖人承担物的瑕疵担保责任。

南珏律师，北京大学法学学士，全国律协会员，北京律协会员，北京朝阳律协律管委委员，现为北京市两高律师事务所高级合伙人律师，北京卫视《法治进行时》热线律师，徐滔法律服务网特约嘉宾律师