购房者与开发商签订购房合同以后并不意味着成功购房，现实生活中经常会出现开发商延期交房或者逾期交房的情况，有些购房者在催促开发商交房时对于开发商延期交房的行为也只是无奈地等待，有些购房者则会要求开发商退房。那么开发商逾期交房，要承担什么法律违约责任？

网友咨询：

我买的房子延期交房，按照合同开发商需赔付一定违约金，但是交房后开发商对此事不出面，开发商要承担什么法律违约责任？

江苏绿象律师事务所臧道连律师解答：

开发商逾期交房要承担的法律违约责任有：

一、按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按购房人已交付房价款总数的一定比例支付违约金(具体数额由双方在合同中约定);

二、按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起，按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息，并按双方在合同中约定的数额支付违约金。

《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

江苏绿象律师事务所臧道连律师解析：

逾期交房纠纷一般有以下两种类型：

⑴、开发商未按约定期限交房（这一类情况是开发商的主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限提出交房）。

⑵、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房，此类情况是开发商已经按期提出交房，但购房人拒绝收房。

此类情况具体又可分为如下两种情况：

①、开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房，证明房屋已处于法律适格可交付状态（如《住宅交付许可证》等）的文件及保证购房者充分享有收房后使用利益（如房屋保修书等）；

②、房屋质量问题：一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的（具体指司法解释中列明的“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情形），买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任；而普通质量问题，应当通过出卖人的物质瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决，具体实践中需根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型（毛坯房与全装修房）来区分进行。

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