分层出让、分层设立建设用地使用权，可确定房屋占用范围内的独用土地；房屋等建筑物占用地表以外的部分，可确定为业主共用土地，那么建筑物区分所有权的概念是什么，内容是怎样的？

网友咨询：

建筑物区分所有权的概念是什么，内容是怎样的？

北京诚略律师事务所肖卫红律师解答：

建筑物区分所有权的概念是：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

一、对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人的感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

二、对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

三、对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

北京诚略律师事务所肖卫红律师解析：

建筑物区分所有权，一个建筑区划内必然会有多个建筑物，无论是整幢建筑物归一个权利人，还是多个权利人分别拥有整幢建筑的“不同层次的可利用立体空间”，建筑物占用地表部分同样呈现在特定人群范围内。因此，建筑区划内依法由业主共同享有建设用地使用权，必然要排除不同权利人所拥有建筑物占用地表部分剩余的土地。

可见，依法由业主共同享有的建设用地虽然以独立空间存在，但从以土地为登记标的和物尽所用的角度看，它没有单独处分的价值。在这种情况下，为避免因建筑区划内建筑物的增加或减少而影响每户的实际土地使用权利内容，在不动产权证书上不宜区分每户的分摊土地使用权面积，登记时，对依法由业主共同享有的建设用地使用权应在登记簿上记载为归全体业主共有，并随房屋等建筑物所有权与其独用土地使用权一并处分。

北京不动产征收及行政诉讼业务领域专业律师，办案风格严谨务实，迄今为止已参与办理征地拆迁案件三百余起，积累了丰富的办案经验。