按照我国相关法律规定，抵押人将其所有的房屋设定抵押后，仍对该房屋享有所有权，因此亦有权依法将该抵押房屋出租。但是在抵押权实现时，往往会由于抵押权与租赁权的并存而发生冲突。那么房屋抵押权终止的情形有哪些，是什么？

网友咨询：

房屋抵押权终止的情形有哪些，是什么？

新疆厚植律师事务所高志娟律师解答：

房屋抵押权终止的情形：

(1) 房屋抵押期间届满。

(2) 抵押人清偿主债务，主债权发生消灭。

(3) 抵押房屋发生灭失。

(4) 房屋抵押权因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效。

(5) 房屋抵押权因优先受偿权的实现而发生消灭。

《担保法》第五十二条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

新疆厚植律师事务所高志娟律师解析：

房产抵押贷款期限：

房屋是以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时要满足这些条件：一是借款人年龄加上授信要小于或则是等于60，并且要符合我国发行的关于授信行业单位优质的客户的有关规定;借款人年龄加上授信期限小于或者是等于70。二是房屋已经有使用年限加上授信期限小于等于40。然后借款人在结合抵押物的变现能力、借款人的偿还贷款能力综合评定房屋的授信期限。

而以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，并且满足商业用房使用年限加上授信要不能超过三十。

出租人应当事先取得抵押权人的同意，并将房屋已设定抵押的情况告知承租人。

首先，按照《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，在将已设定抵押的房屋出租前，出租人应先取得抵押权人的同意，并应当将出租所得价款，向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，方可归出租人所有。

同时，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，出租人经抵押权人同意将抵押房屋出租时，亦应向承租人告知房屋已设定抵押的情况。

高志娟律师，受人之托，忠人之事，以专业，敬业，细致，认真的态度为当事人提供完善的法律服务。