违章建筑是我们所熟知的一个名词，围绕违章建筑而产生的法律问题与争议纠纷也是屡见不鲜。那么，如果房屋买卖合同中的标的物存在违章建筑，这样的合同是否有效？后续应该怎么处理？

网友咨询：
以违章建筑为标的物的转让合同有效吗，后续怎么处理？

江苏理华律师事务所钱剑奎律师解答：

违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。据此，违章建筑首先是建筑物，其次是因为建筑工程规划许可证因素而“违章”。违章建筑本身并不是必然拆除的建筑物，法律或行政法允许在补办、改正、没收等责任产生后，使违章建筑物变为合法建筑。

根据《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条明确了我国物权行为认可区分原则。

在审查合同是否有效时，应当区分负担行为与处分行为，审查合同本身是否合法，而不是标的物是否合法或处分行为能否履行。针对涉违章建筑的合同而言，该合同应当为有效合同。

钱剑奎律师解析：

《物权法》第十五条确立了区分原则，“未办理物权登记的，不影响合同效力”。将合同效力与物权变动的效力区分开来，两者互不影响。根据该条规定，除有法律的特别规定或者合同的另外约定外，合同一经成立，只要其内容不违背法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，就可以立即发生效力。也就是说处分不动产的合同只要符合合同法有关合同成立与生效的要件的规定即生效，不受物权登记是否完成以及物权是否最终发生变动的影响。我国《物权法》的多个条文体现了这一原则。

在不动产物权发生变动之前，当事人已经就不动产物权的移转达成了合意，合同关系已经成立并生效。不动产处分合同的效力只能以合同的生效要件为判断依据，不动产权属登记不是合同的生效要件，不应当影响买卖合同的效力。

无处分权或者处分权受限不应该是影响合同效力的因素。如果不将不动产变动的原因与结果进行区分，认为当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权合同，没有办理相关物权登记的，合同就无效，其结果就会纵容违约的当事人，守约一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下的基本规则，不利于社会主义市场经济的完善。

据此，不能办理登记，不能发生物权效力，不影响转让合同的效力。作为标的物的不动产不存在、违法会导致不能办理登记，最终使得物权不能移转，但不会对合同效力造成影响。

钱剑奎，一级律师，著名企业法律策划人，高级咨询师，项目谈判专家，青年创业导师，江苏省首届十大杰出青年律师，中国民营企业最受欢迎十佳律师，江苏理华律师事务所创始人，具有高超的法律智慧和法律危机处置力。