“借名买房”，顾名思义，即是借他人的名义购买房屋，房屋登记在他人名下，但约定房屋所有权属于自己。什么会出现这种现象呢？原因种种，形式不一，但多见于为了取得特定购房政策优惠，或者为了规避限购政策而为之。那么，借名买房的房屋所有权是谁的，有什么法律风险？

网友咨询：

我和老公想买一套房子，但是我俩都没有购房资格，我可以借用我哥哥的名义买房吗？这样的话有什么法律风险，这个房子所有权是谁的？

北京市冠腾律师事务所李国华律师解答：

根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

由此可以得知，我国不动产实行登记制度。司法实践中，借名买房所购买的房屋（包括商品房、福利房）归借名人所有，但应当满足两个条件：

（1）借名人与名义人达成借名买房的合意“借名买房的合意”指借名人和名义人约定：实际出资人借用名义人的名义，实际出资购买房屋，房屋所有权归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。双方在借名买房时将达成的合意以协议或者合同的方式约定出来，形成纸质版的合同。

（2）借名人实际出资购买房屋借名买房的房屋归实际购房、出资人所有，是基于民法中的自愿原则与公平原则。借名人和名义人达成借名买房合意后，如借名人实际支付了房款，就以出资行为履行了借名买房合同，房屋归借名人所有符合公平原则。

李国华律师解析：

“借名买房”存在着一定的法律风险：

1、名义产权人反悔。如果名义产权人反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

2、名义产权人陷入债务等纠纷。从名义产权人领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，一种情况是，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。

3、借名买房合同无效。如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。

李国华律师，具有多年的基层法院办案法官的工作经验，近年来做为专职律师，主要从事民商事法律诉讼和非诉工作，为各类委托人提供了多种解决具体法律问题的服务方案，均受各方好评。