房产在人们日常生活中至关重要，因此房产也会涉及到方方面面，关于房产的名词非常多，一般情况下常用的需要知悉，但是遇到特殊情况，一些看上去生涩的名词就必须得了解。那么，共有房屋析产是什么意思，如何进行共有房屋的析产？

网友咨询：双方离婚，现在有一套房法院已判两人各占五十份额，实体房屋未分割，我想析产，对方态度即不给钱也不同意变卖（对方名下唯一住房，对方并没有实际居住，房屋由女儿打理），我之前本想凑一半房款，补偿给对方，不料，母亲上个月得重病，积蓄已用于治疗，想了解对于共有房屋的析产是怎样进行的？

天津益清律师事务所聂雷强律师解答：

房屋析产一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上。根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为称为房屋析产。

共有房屋析产的具体流程：

（1）到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议（民政局备案）中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证；

（2）办理抵押权银行规定的事项；

（3）到房管局办理免征契税申请（大约10个工作日，各区略有不同）；

（4）到房管局办理离婚析产登记手续（各区时间不同），并缴交50元登记费；

（5）领取新房产证和他项权证。

聂雷强律师解析：

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。

房产析产一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上，公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。

依据我国《物权法》第九十七条的规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

处分共有产权房屋，必须需要全体共有人的同意，如果共有产权房屋一方要卖而另一方不同意的，是不能买卖的。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为，无论是全部还是部分，都为无权处分，处分人若不能证明其他共有人同意该处分行为的，就不能要求其他共有人接受该处分。其他共有人对该处分行为的同意包括明示和默示。

共有房屋析产时应注意：

(1)若当事人不能亲自办理，可出具委托书或公证书，受托人出具身份证原件及复印件;

(2)法院判决的需提交法院判决书、协助执行通知书;

(3)若房改房或经济适用住房析产，还需提交《已购公有住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取)，《房改售房价格审查书》。

聂雷强律师，天津大学硕士研究生学历，法学功底深厚，经验丰富。办理了各类民事、经济、刑事等业务数百件，在房地产纠纷、婚姻家庭继承、合同纠纷、债权债务案件等民商事领域尤为擅长。