购房定金交付后发现房子被抵押，定金可以退吗？

长沙的唐女士通过中介选定一套二手房，并向房东范先生交了30万定金，即将付首款时却发现房产已被抵押。房东不退定金，在法庭应诉时称是唐女士没有按期交首付款，违约在先；法院判房东退还30万定金，唐女士申请财产保全，房东与妻子账户却无财产可执行，还在房产被拍卖钱款到账当天转走了所有款项。

购房定金范先生需不需要退还呢？

关于定金，我国《民法典》第五百八十七条有规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

于本案来说，范先生作为收受定金的一方，在与唐女士订立合同前没有将房屋已抵押的事实如实告知唐女士，直接影响到唐女士办理银行抵押贷款手续，最终导致房屋无法交付，也就是无法履行合同约定，从这一点上可以看出范先生过错更大，还在房屋被拍卖后将款项进行了转移，因此，范先生应该将定金退还，但因为唐女士也有错，所以法院没有判决范先生双倍返还定金。

房屋买卖合同何时生效

在房屋买卖过程中，为了明确房屋买卖双方的权利和义务，保障双方的合法权益，双方在达成一致的条件后都会选择签订房屋买卖合同，房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。

不过，也存在如下例外：

1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。

2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。

基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。