二手房屋买卖注意哪些细节

　　很多朋友在购房时，有的会选择新房，有的会考虑买一个二手房，因为二手房可以直接拎包入住，非常的方便快捷。但房屋买卖所涉钱款较大，对每个家庭来说都是一件大事，尤其二手房房屋买卖过程中存在风险，需要高度关注。

　　网友咨询：

　　二手房屋买卖注意哪些细节？

　　律师解答：

　　1、房屋买卖合同主体。业主证书的真实性及其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订合同之前，买卖双方应首先检查签约主体的真实性，主要是核实业主的身份，尤其是当买卖双方在没有第三方作为中介担保的情况下自行进行交易时，这个问题需要引起买方的注意。

　　2、房屋基本情况。注意核对不动产产权登记簿是否为原件，实地查看房屋情况，房屋是否为卖方自住，如果需要进一步审查，可以要求卖方配合到房屋管理部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

　　3、标明付款、过户时间。许多二手房交易不是一次性付款，而是分期付款。逾期的，违约方应根据实际情况履行房屋买卖合同中的违约责任。

　　4、明确双方的违约责任。二手房买卖合同中的违约金比例在条款中有明确规定，在合同中增加“买方应在实际付款日（卖方实际交付房屋）起_天内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终执行。

　　律师补充：

　　买二手房不过户的话，买卖合同是有效力的，但是物权并未变更，可能会有“一房二买”的风险。过户是采用正常的程序，把本属于一个所有人的事物变为另一个所有人的过程。房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。与卖方签订二手房买卖合同，签订好合同后，则带着银行规定的各项材料到银行去申请贷款。有产权的二手房才可以办理过户手续，银行会作初步审查，在他们内部审批的同时，您可以和卖方一道办理产权过户手续。

　　【法律依据】

　　《不动产登记暂行条例》

　　第四条 国家实行不动产统一登记制度。

　　不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

　　不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。