购买有抵押的二手房，买受人能否排除执行

　　房屋买卖是指房屋所有人将其房屋转让给买受人，由买受人接受该项房产并给付所有人约定价款的行为。经过房屋买卖行为，买方一次性地取得了房屋的所有权和全部使用权。

　　网友咨询：

　　购买有抵押的二手房，买受人能否排除执行？

　　律师解答：

　　在购房时明知房产已抵押，主观上明显具有过错，其享有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，不应当优先于抵押权人。

　　买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列四个条件，人民法院应予支持排除执行：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　律师补充：

　　二手房不能过户，可以先了解不能过户的原因。如果是因为材料不齐全而无法办理过户手续，可以根据要求补全材料后，再办理。出卖人在出售房屋时，明知房屋不能转让，导致买方未能取得案涉房屋的产权，其合同目的客观上无法实现的，买方可以要求解除合同，返还已付定金及购房款。

　　提醒消费者，购房前一定要做足功课，了解房屋的地段、构造等基本情况，同时对房屋的产权以及是否有抵押等要心中有数，不仅要看业主的贷款合同、抵押合同，还要在签署合同时约定好首付款怎么支付、抵押解除以后什么时候网签、什么时候去过户等，做到事无巨细。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。