本案是我院审理的一起涉及房屋买卖并过户后要求确认合同无效的改判案件，当事人之间具有亲属关系，为了利用涉案房屋的学区房指标实现孩子上学的目的，签署了涉案《存量房屋买卖合同》，后因其中两位被上诉人另案提起离婚诉讼，父母与子女之间就案涉合同的效力及房屋的归属产生分歧，审理中，本院结合案涉合同的目的、内容、履行以及房屋过户后的使用情况，最终认定当事人之间不具有出卖房屋的真实意思表示，进而认定案涉合同无效。

案情简介

李甲与王某系夫妻。1982生育一子李乙。1999年，王某与单位签订职工购房协议。购买了涉案房屋。2007年，李乙与刘某结婚。2011年，王某与李乙、刘某签订《存量房屋买卖合同》，王某将案涉房屋以6万元卖给李乙、刘某，并办理了过户手续。2016年，刘某起诉李乙离婚。2017年，李甲提起本案诉讼，要求确认王某与李乙、刘某于2011签订的案涉房屋买卖合同无效。

另，《存量房屋买卖合同》约定：房屋成交价格6万元。合同签订当日，涉案房屋过户至李乙、刘某名下。李乙、刘某之子李丙于2010年出生，李丙的户口登记在涉案房屋并使用该学区房指标于2016年入学。刘某未提交支付涉案房屋房款的证据。李乙、刘某未提交充分证据证明其支付购房款并在过户后对涉案房屋进行占有、使用和管理。

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法院审理

一审法院经审理后认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。李甲以对房屋转让一事不知情为由，主张王某与李乙、刘某签订的房屋买卖合同无效，不符合法律规定，法院不予支持。故驳回李甲的诉讼请求。

三中院经审理后认为，《中华人民共和国民法通则》第55条规定：民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实……。故意思表示真实是民事法律行为的基本条件。签订《存量房屋买卖合同》，依照常理，当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但是，结合事实，各方一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处。第一，从合同目的来看，各方均认可系为了使用涉案房屋学区房指标以实现李丙上学。第二，从合同的内容来看，仅约定了成交价6万元，显著低于市场价格，且未约定定金、交房时间、违约责任等重要条款。第三，从合同履行来看，合同签订当日即完成过户，与交易习惯不符。且刘某未提供证据证明已支付购房款。第四，从涉案房屋过户后的使用情况来看，房屋仍以李甲的名义出租并收取租金。综上，各方不具有出卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系并就此履行相应义务，而是通过签订案涉合同实现李丙利用学区房指标上学的目的。因此，签订案涉合同，当事人之间的真实自由之意愿并非在于买卖，应属无效民事行为。故二审判决：撤销一审判决并确认案涉房屋买卖合同无效。

法官说法

本案系一起确认合同无效纠纷的二审改判案件。该案从《民法通则》第55条关于民事法律行为应当具备的条件出发, 并参照适用《民法总则》第146条关于“当事人之间的意思表示构成通谋虚伪表示行为的，伪装行为无效”的相关理论。通谋虚伪表示，是指表意人与相对人通谋而为虚伪的意思表示，表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一的行为，亦称伪装行为；隐藏行为，则是被掩盖于表面行为之下，代表当事人双方真意的行为，亦称非伪装行为。当事人之间的意思表示构成通谋虚伪表示行为的，伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而再依照法律规范确定其效力。

该案对通谋虚伪表示的要件及效力认定问题进行了剖析，从当事人签订房屋买卖合同的目的、内容、履行以及房屋过户后的使用情况四个方面深入剖析，进而认定当事人之间不具有出卖房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系并就此履行相应义务，而是通过签订案涉合同的形式实现利用涉案房屋入学指标上学的目的。最终认定当事人签订案涉合同的真实自由意愿并非在于房屋买卖，故该房屋买卖民事行为无效。

法官提示

法律虽规定：民事法律行为应当意思表示真实。行为人与相对人之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。但是，司法实践中，意思表示是否真实需要由当事人承担举证责任，然而很多时候，当事人实难举证，在没有充分证据佐证的情况下，当事人之间所表现出来的外在的民事法律行为的意思表示是否真实，法院很难明确判定，在此情况下，出于维护当事人之间民事法律行为的稳定性等因素，法院通常会认定其意思表示是真实的。而此时，主张意思表示不真实据以实现确认行为无效之目的的当事人的诉求便很难得到支持。

由此案拓展开来，行为人即便出于好意帮助他人，从而与相对人以虚假的意思表示实施某一民事法律行为，但在巨大利益的诱惑面前或因为亲情友情产生其它矛盾的波及下，相对人很可能会“假戏真做”、“蒙混过关”，而一旦行为人不能充分举证证明意思表示不真实，其要求确认行为无效的诉求将存在落空的极大风险。因此，法官建议在实施某一民事法律行为前，一定要谨慎行事、诚信守法，切莫为了一点“面子”、“利益”而因小失大，成为“假戏真做”的“被蒙骗者”。