如何理解买卖不破租赁规则

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

　　网友咨询：

　　如何理解买卖不破租赁规则？

　　律师解答：

　　“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化债权效力，这在法理上称为买卖不破租赁。该原则是租赁合同关系中出租人、承租人、作为第三人的买受人都必须遵守的一项重要原则，要求租赁权的产生发生须在物权变动之前。

　　买卖不破租赁原则有利于保护承租人的合法权益，有利于维护社会经济秩序和人民群众的生活秩序，体现了法律追求的秩序价值目标。

　　律师补充：

　　事实上，“买卖不破租赁”原则在很多情况下是被限制适用的，排除适用的情形：

　　（1）当事人协商一致，同意买受人可以不继续履行租赁合同；

　　（2）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（3）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。