如何认定城镇居民购买农村房屋合同效力

　　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　网友咨询：

　　如何认定城镇居民购买农村房屋合同效力？

　　律师解答：

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据“房地一体”原则，农村房屋所有权与农村宅基地使用权是不可分割的整体，城镇居民购买农村房屋必然会涉及农村宅基地使用权。禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转，是我国法律、行政法规的强制性规定，故城镇居民购买农村房屋合同因违反了强制性规定而无效。

　　若合同无效的障碍已经消除，如农村宅基地使用权的性质已经发生改变，房屋土地性质已经转变为城市建设用地，或者买受人资格已经发生变化，买受人获得了集体经济组织成员的身份等，合同有效。

　　律师补充：

　　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。