如何认定出租人是否侵害承租人的优先承租权

　　“我承租的房屋到期了想续租，如果大家出价相同，我能优先承租吗？”在房屋租赁市场，这样的疑问似乎经常出现。事实上，《中华人民共和国民法典》对此已经规定了承租人的“优先承租权”。

　　网友咨询：

　　如何认定出租人是否侵害承租人的优先承租权？

　　律师解答：

　　人民法院审查出租人是否侵害承租人的优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：

　　一是审查出租人是否履行了提前通知承租人的义务。出租人有意愿继续出租房屋时，应结合租金及交易习惯等，在合理期限内以合理方式通知承租人，通知可以采用书面或口头等形式，让承租人知晓足以，以此征询承租人是否主张优先承租的权利。

　　二是审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。同等条件包括租金、租期、支付方式、用途等，并给予承租人合理期限考虑并进行回复。

　　律师补充：

　　享受优先承租权，需符合四个要件：

　　一，优先承租权产生的时间节点是租赁合同约定的租赁期届满后；

　　二，出租人有继续对外出租的意思表示；

　　三，承租人有继续承租的意思表示；

　　四，同等条件，如相同的租期、租金、付款方式等。

　　优先承租权是《民法典》赋予承租人的权利，为法定债权，出租人拒绝以同等条件续租就应当承担违约责任。若租赁合同中已约定了可适用该情形的违约条款，则承租人可依据合同约定获得救济。出租人侵害承租人的优先承租权，应当赔偿因此给承租人造成的相应损失，具体赔偿范围包括：承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费、房屋市场价格上涨产生的租金差价损失、停业损失等。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。