房子卖了房客却不肯走,买卖不破租赁怎么适用?
合同纠纷
青海-西宁
2022-12-03
李女士的父亲突患重病，因为筹不到钱，李女士便把一套出租房给卖了。但当她让租客搬家时，对方不仅不搬、不支付租金，还让她赔偿30000元装修钱。而买家迟迟收不了房，也要李女士赔偿。这可急坏了李女士。此案否适用买卖不破租赁原则？
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律师解答
租客应该尽快搬离李女士的家，此案是不适用买卖不破租赁原则的。
此案之所以不适用买卖不破租赁原则，是因为此原则适用的前提是在租赁合同存续期转移所有权，而本案中李女士与租客的租赁合同其实已经终止了，李女士并不是在租赁合同存续期内转移房屋所有权，因此当然不可以适用这个原则。
之所以说双方租赁合同已经终止，是因为租赁合同中明确约定出租人提前一个月通知承租人的停租的，租赁合同终止。而此条款由于是双方自愿约定的，并且内容也不违反法律规定，所以合法有效，对双方都具有约束力。因此在李女士确实是履行了这个通知义务的一个月之后，双方的租赁合同实际就已经终止了。既然双方租赁合同已经终止，那租客就应该尽快搬离李女士的家，且李女士也无需因为提前解除租赁合同给予租客任何违约赔偿。
房主要不要支付违约金？
根据《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。既然双方在合同中约定了李女士可以卖方，租户也同意，只要李女士提前通知了租户，那么李女士就不算违约，租户不能要求其赔偿。
至于装修费，要看租客的装修是否经过房东的同意，如果房东同意了租客装修，而这次提前解约又是房东造成的，那房东就要承担剩余租期装修费用的补偿。
【法律依据】
《民法典》第七百二十五条
【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
此案之所以不适用买卖不破租赁原则，是因为此原则适用的前提是在租赁合同存续期转移所有权，而本案中李女士与租客的租赁合同其实已经终止了，李女士并不是在租赁合同存续期内转移房屋所有权，因此当然不可以适用这个原则。
之所以说双方租赁合同已经终止，是因为租赁合同中明确约定出租人提前一个月通知承租人的停租的，租赁合同终止。而此条款由于是双方自愿约定的，并且内容也不违反法律规定，所以合法有效，对双方都具有约束力。因此在李女士确实是履行了这个通知义务的一个月之后，双方的租赁合同实际就已经终止了。既然双方租赁合同已经终止，那租客就应该尽快搬离李女士的家，且李女士也无需因为提前解除租赁合同给予租客任何违约赔偿。
房主要不要支付违约金？
根据《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。既然双方在合同中约定了李女士可以卖方，租户也同意，只要李女士提前通知了租户，那么李女士就不算违约，租户不能要求其赔偿。
至于装修费，要看租客的装修是否经过房东的同意，如果房东同意了租客装修，而这次提前解约又是房东造成的，那房东就要承担剩余租期装修费用的补偿。
【法律依据】
《民法典》第七百二十五条
【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2022-12-03 15:24:45
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