根据目前相关法律规定并结合司法审判实践中分析，构成退房条件目前主要包括法定退房和约定退房两种情形。法定退房，即指法律、法规明确规定在符合一定情形下买受人有权选择退房。约定退房，是当事人在不违反法律行政法规的强制性规定的情况下，是基于双方意思表示一致作出的。两者的共同点都是在一旦发生符合退房的情况下买受人即有权提出退房要求。

网友咨询：

这个月初买了套房，首付还没付，只交了10万元定金，要求我们国庆前交齐首付款，负责要收滞纳金

现在由于资金紧张，不想要这套房了，想退房，销售人员又说不能退，怎么办呢？

购房合同已经签了，但是不在我们手里，他们说等首付交齐了再给我们

我们应该怎么做？

法妞问答律师解答：

如果你只是交了定金而没有签订买卖合同，还可以退定金不要房。现在你连买卖合同都签订了，的确很不好办了。再问一下，买卖合同已经确定了房屋的总价格、户型、具体位置？可以考虑从合同无效的角度退房，因为房屋没有支付首付款就签订买卖合同，开发商肯定违反了一些管理性的规定，而合同无效应适用效力性的规定，到法院请求确认合同无效胜诉的可能性不大，建议举报开发商，其违规售房，通过相关职能部门的管理达到解除合同的结果。

正如上文所提到的，从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。

约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都会得到法院的支持。

购房者享有法定退房权一般有以下几种情形

一、购房合同被依法确认无效或者撤销。开发商的销售行为违犯了法律、行政法规的强制性规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实、故意隐瞒未取得预售许可证或提供虚假预售许可证导致购房合同无效或被撤销；或者商品房买卖合同订立后，出卖人未告知购房人又将该房屋抵押或出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现，购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；或者订立合同时有重大误解、显失公平或欺诈胁迫等法定情形，购房合同被依法确认无效或撤销，购房人有权退房。

二、房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。按照《商品房买卖合同司法解释》第十二条和第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。

三、房屋面积误差比绝对值超出3％。按照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定，房屋买卖合同双方对面积误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出3％，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。

四、开发商迟延交付房屋或迟延办理产权证超过一定期限。按照《商品房买卖合同司法解释》第十五条和十九条的规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，或者办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。

五、套型与图纸设计不一致。按照《商品房销售管理办法》第十九条的规定，房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房或者与开发商重新约定总价款。购房人退房的，由开发商承担违约责任。

六、不能办理银行按揭手续。按照《商品房买卖合同司法解释》第二十三条的规定，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。

七、房地产商擅自变更规划、设计。按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房并由开发商承担违约责任。

法妞结语：根据相关规定，一般情况下，购房者在开发商违约的情况下可以退房并且不用支付违约金；若是因购房者违约，比如不想买、买不起或者因为个人原因导致贷款不能无法付清房款的，如果开发商同意的话可以解除购房合同，但需要承担违约责任，赔偿开发商损失，当然，也可以根据具体情况避免。