土地是非常值钱的，但是我们都只有使用的权利只有国家才有所有权，那么在进行租赁的时候，承租人突然死亡了，那么，土地租赁合同中承租人死亡，合同的效力如何认定？

网友咨询：土地租赁合同未到期，租赁人死亡，合同怎么办？

江苏红杉树律师事务所徐铭骏律师解答：

承租人死亡了的，那么这个租赁合同中要是没有提及相关的处理方式，一般是有效的，如果说合同中说了要是承租人出现了死亡情况合同就立即取消的，那么就没有法律效力。

承租土地的自然人死亡的，其继承人或者受遗赠人继续履行土地租赁合同。

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件。

我国《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

徐铭骏律师解析：

我国土地租赁存在着两种不同的方式。

一是国有土地租赁；

二是土地使用权出租。

国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。

关于土地租赁合同：

1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。

在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权;租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

2.租赁合同是双务、有偿合同。

在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。

3.租赁合同是诺成合同。

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。

由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。

承租人死亡了的，那么这个租赁合同中要是没有提及相关的处理方式，一般是有效的，如果说合同中说了要是承租人出现了死亡情况合同就立即取消的，那么就没有法律效力。

江苏师范大学法学本科专业毕业，中国矿业大学MPA硕士。在国有大型企业(央企)担任法务主管达长八年，有丰富的合同管理和诉讼经验。擅长合同纠纷、人身损害赔偿，劳动争议纠纷等案件。维护您的权益是律师的天责。