当购房者（含以房抵债）遇见开发商破产

　　伴随着房地产调控政策不断高压，融资渠道不断收紧，房地产行业进入高风险期，房地产企业经过多轮的扩张，如果没有建立完善的风险防范机制，在受到政策调控和市场的周期性影响时，相对容易陷入困境。

　　购房者应满足以下三个要求，一是个人消费者，二是购房应是直接用于满足其生活居住需要而非用于经营，三是已交付购买商品房的全部或者大部分款项。涉及“以房抵债”的债权人在进行债权申报时，为了提高其债权的清偿率或获得消费性购房者优先权，大多以购房类债权向管理人申报其债权，并明确其债权申报事项为交付房屋并办理房产证。

　　抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

　　一般而言，债务履行期限届满后，当事人双方对债权数额予以结算、确认，并由此达成以房抵债协议，只要该协议的内容不存在违反合同效力的强制性规定，且不存在显失公平的情况下，应尊重当事人的意思自治，确认合同有效。

　　破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人申报债权并根据法定顺位获得清偿。以房抵债协议是当事人为清偿原债务（借贷、买卖、施工等）所寻找的一种债务替代履行方式，但无法改变原基础法律关系，因此在破产程序中，需要按照个案中原债权的基础法律关系分析其优先性。

　　当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的且经审查抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益等情形的，人民法院应予支持。即，债权人有权要求债务人继续履行以房抵债协议、交付案涉房屋。