关于买卖不破租赁规则有何规定

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

　　网友咨询：

　　关于买卖不破租赁规则有何规定？

　　律师解答：

　　“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化债权效力，这在法理上称为买卖不破租赁。

　　买卖不破租赁原则的适用条件：

　　1.必须存在某项房屋租赁合同。

　　2.须房屋已经交付承租人使用。

　　3.须房屋被买卖。

　　4.租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。

　　买卖不破租赁原则有利于保护承租人的合法权益，有利于维护社会经济秩序和人民群众的生活秩序，体现了法律追求的秩序价值目标。

　　律师补充：

　　如果房屋尚在出租状态，房屋产权人应在售房之前的合理期限内通知承租人，这样承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，根据自身情况决定是否行使优先购买权，或利用这段时间另寻房屋，或和房屋持有人约定告知买主租赁现状。

　　购买房屋后发现该房屋内有租户，应仔细查看租赁合同，根据合同签订时间、房屋租金、租期等等，判断该租赁合同的效力，再决定应当采取的救济方式。自房屋过户之日起，房屋的所有权即归购买人所有，若房屋在之前已出租，按照买卖不破租赁的原则，买受人依法取得了收取案涉房屋租金的权利，承租方依法应向新房主支付房屋租金。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。