不动产预告登记的法律效力如何

　　在不动产产权证未下来之前，当事人或者开发商可以向房管部门申请预告登记，在预告登记有效期间，是不发生物权处分效力的，那么，预告登记的物权效力是怎样的呢?

　　网友咨询：

　　不动产预告登记的法律效力如何

　　律师解答：

　　预告登记的效力,根据我国《民法典》第二百二十一条规定，登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。

　　律师补充：

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下：

　　1.预购商品房预告登记

　　（1）登记申请书原件；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）已登记备案的商品房预售合同原件；

　　（4）当事人关于预告登记的约定原件；

　　（5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；

　　（6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

　　2.预购商品房抵押权预告登记

　　（1）登记申请书原件；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）抵押合同原件；

　　（4）主债权合同原件；

　　（5）预购商品房预告登记证明原件；

　　（6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件；

　　（7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。

　　3.房屋所有权转移预告登记

　　房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件。

　　（1）登记申请书原件；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）转让方的房屋所有权证；

　　（4）房屋所有权转让合同原件；

　　（5）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。

　　4.房屋抵押权预告登记

　　已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。

　　（1）登记申请书原件；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）主债权合同原件、抵押合同原件；

　　（4）房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件；

　　（5）当事人关于预告登记的约定原件（抵押合同中有约定的除外）。

　　5.预告登记的变更登记

　　（1）登记申请书原件；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）预告登记证明原件；

　　（4）变更事实的有关证明文件原件。

　　6.预告登记的注销登记

　　（1）登记申请书原件；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）预告登记证明原件；

　　（4）证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。

　　【法律法规】

　　《民法典》第二百二十一条 

　　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。