房屋出卖人能否是未成年人

　　房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。

　　网友咨询：

　　房屋出卖人能否是未成年人？

　　律师解答：

　　可以。

　　房产买卖，涉及大宗财产的转移，未成年人作为无/限制民事行为能力人，对外交易应依法由其法定代理人/监护人代理完成。监护人出售登记在未成年人名下房屋，实务中有两种情况：一是房屋登记人中有未成年人；二是房屋登记人仅为未成年人。登记在未成年人的房产可以出售，但出售是受限制的。只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。房产对外交易上，监护人对房屋登记的未成年人为有权代理。监护人代理行为应“维护被监护人利益”，当监护人滥用法定代理权并损害未成年人合法权益的，应对内承担赔偿责任。

　　律师补充：

　　根据司法实践，以下情形可以视为“为被监护人的利益”：

　　（1）作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的。

　　（2）作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的。

　　（3）未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的。

　　（4）作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

　　未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

　　成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。