租赁合同约定租赁期限20年+自动续租20年，是否有效

　　租赁合同在当下是比较常见的，我们外出工作、旅游等，都要在外面租房子，租赁合同是必不可少的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

　　网友咨询：

　　租赁合同约定租赁期限20年+自动续租20年，是否有效？

　　律师解答：

　　对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。

　　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。对租赁期超过20年的，只是超过部分无效。因此，在租赁期未满20年时，该租赁合同对双方均有约束力。当事人之间以任何形式规避最长20年租赁期限的约定均属于无效。对于超过20年期限的，当事人可以采取合伙或者承包经营等方式，但依法不享有承租人所享有的买卖不破租赁的特权。

　　律师补充：

　　租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。

　　当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。