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山东-济南房产纠纷1个月前

你好
我想打官司，我们从山东淄博买的房子，开发商有问题，房屋竣工验收不合格，房子虽然交了，但是一直没有给办理房产证，已经4年了，这种情况我们怎么用法律的方式维权，退房

查看刘晓勇律师的回答

刘晓勇律师 山东-济南 北京市浩天信和（济南）律师事务所

  • 你好，如果你向法院起诉的话，案由应当是房屋买卖纠纷。由于你的信息较少，所以你需要看一下下列情形是否相符：
    第一个问题：解除合同
    你在问题中表达的诉求十分明确，即你退房子开发商退钱。因此根据你的意思，你应当向法院主张解除你与开发商之间的《房屋买卖合同》（也可能是预售）。但是，你是否享有解除权，这需要看所交付的房子到底存在什么样的问题，这一点你描述的不够清楚。因为，按照法律规定，只有房子的质量影响到正常居住致使合同目的无法实现才能享有法定解除权，约定解除权具体要看合同约定什么情形下可以解除房子。如果房子质量只是有瑕疵，或经过维修可以验收通过，法院一般不会支持解除合同。
    法律依据：
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
    第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
    第二个问题：解除权的行使期限
    通过上一个问题，你需要判断是否享有解除权，如果你有解除权，解除权的行使也是有法律规定的，即在你已经具备解除购房合同的条件下，超过一年未提出解除合同的话，你就无权再解除合同了。因此你向法院起诉时，应当注意你的诉求是“请求解除合同”还是“请求确认合同已经解除”，这两点会严重影响你的利益。其次，虽然通过你的描述，已经4年了，但并不代表你的解除权超过期限，因为一般正常情况下，你必然有一个和开发商相互磋商如何解决问题的合理期限。
    法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
    法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
    第三个问题：购房款的返还问题
    如果你是全款买的房子，那么开发商应当全额退还你所缴纳的房款并按照合同约定支付违约金，没有约定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    写不开了，一会补充。

    1个月前

  • 如果你是贷款买房的话，为了使得利益最大化，你需要一并解除银行的《住房按揭贷款合同》，合同解除后，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者。那么对此最大的问题是，你是否还需要偿还剩余贷款的问题：目前关于这个问题最高院以及山东法院的裁判观点并不一致。有三种情形：你和开发商连带还银行贷款；开发商自己还贷款，你不用还；开发商还贷款，你承担补充责任。本律师认为：从法理上判断，你不能免除还款责任，但是近期山东部分法院针对你这种情形，即因开发商违约导致贷款合同解除后的判例，有很多都免除了购房者的还款责任，最高院也有类似的判例公布。因此你是否免除还款责任，还需要考虑管辖法院的裁判精神以及你个人的抗辩。
    法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
    第二十一条 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

    1个月前

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