房子是自己掏钱买的，房产证上却是别人的名字，这种情况在现实中并不少见。近几年，由于受限购政策、贷款条件等因素影响，为了享受某些购房优惠，不少人会选择借名买房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易顺利进行。但在借名买房情况下，房屋是登记在别人名下的，存在很大风险，因此也引发出许多纠纷。

网友咨询：
小明想在北京买一套房子，但他不符合在北京购房的条件，于是他想让有资格购房的小王在北京代为买房，双方签订协议约定房屋产权实际归小明所有并保管房产证。小明想知道，法律能保障他对这套房产的所有权吗？

北京市中银（济南）律师事务所亓艳蓉律师解答：
虽然借名买房的现象已经不是新鲜事了，但是实践中对于借名买房所有权归属的问题，仍然存在较大争议，主要是对于规避限购政策的借名协议是否有效。以下进行观点展示：

1、规避限购政策的协议无效，实际出资人无法取得房屋所有权。

该观点认为如果借名买房协议是为了规避限购政策等法律所禁止的行为，属于无效行为，实际出资人也不能据此主张所有权。如果借名买房过程中不存在违反法律、行政法规强制性规定以及违背公序良俗原则等其他无效事由的，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下。

2、规避限购政策的协议有效，实际出资人可以主张房屋过户。

限购政策仅属于法律、行政法规管理性规定，不属于《民法典》所规定的合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定无效的情形，因此即使双方签订的借名买房协议有效，实际出资人可以要求名义出资人履行过户登记的约定。

《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

亓艳蓉律师解析：
即使借名买房被认定为无效的，实际出资人仍然可以通过不当得利制度保障自己的权益，因借名买房协议被认定无效的，实际出资人因此遭受损失，名义出资人因此获得利益，实际出资人可以对名义出资人提起不当得利之诉，即返还购房款，名义出资人无力返还的，实际出资人可以在胜诉之后申请强制执行该房屋。

实际生活中，作为借名人的实际权利人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，使登记在不动产登记簿上的权利人并非为实际权利人，由此引发房屋产权归属争议的不在少数。法院在处理出现登记人和实际购房出资人不一致而且发生纠纷的情况时，会在物权规定基础上，按照公平原则、契约必守原则进行综合裁量。

亓艳蓉律师：本人毕业于山东大学法学院，执业近十年，精通法律知识，熟悉法律实务，愿以最大的诚心与责任心为客户服务。主要业务领域：公司法律事务、民商事诉讼与仲裁、刑事诉讼、行政诉讼、执行等各类疑难复杂案件。曾被评选为济南市优秀人民调解员，妇女儿童维权中心咨询专家，并被授予“公益律师”荣誉称号！