抵押人分别就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权为不同的抵押权人设定抵押，并分别践行各自的抵押权设立登记手续，在认可两个抵押权均有效的前提之下，两个抵押权之间如何确立其受偿顺序和范围？

网友咨询：

房地分别抵押，房屋已经进行了抵押登记，后又将建设用地使用权再次进行抵押，此时两个抵押权的效力应当如何确定？

北京市盈科律师事务所马锋律师解答：

首先应当确定的是，虽然仅抵押登记了建筑物或者建设用地使用权，但是抵押权的效力及于建筑物或者建设用地使用权。因此分别抵押的，属于重复抵押，抵押权的顺序按照登记时间确定。

抵押人将其建筑物为甲抵押权人设定抵押，经登记，甲抵押权人取得建筑物抵押权，同时就建筑物占用范围内的建设用地使用权取得法定抵押权。其后，抵押人又将其建设用地使用权为乙抵押权人设定抵押，经登记，乙抵押权人取得建设用地使用权抵押权，同时就该土地之上的建筑物取得法定抵押权。就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权而言，甲抵押权人取得第一顺位抵押权，乙抵押权人取得第二顺位抵押权。

《民法典》

第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

马锋律师解析：

允许当事人对担保财产作出特别约定，如抵押合同 约定仅以建设用地使用权设定抵押,并且明确约定不包括建设用地使用权筑物。应当认为抵押权仅及于建设用地使用权；反之，如抵押合同约定仅以建筑物设定抵押，并且明确约定不包括建设用地使用权的，应当认为抵押权仅及于建筑物。

在明确约定仅对建筑物设定抵押而不包括建设用地使用权或者仅对建用地使用权设定抵押而不包括建筑物的,由于房地一体,实现抵押权时,将房地产同时拍卖,分别计价,建筑物或者建设用地使用权抵押权人只能建筑物或者建设用地使用权卖得价金优先受偿。

马锋律师，北京市盈科律师事务所合伙人律师，具有九年执业经验，专注于重大民商事诉讼业务和刑事辩护，先后代理过多上百起重大、疑难案件，专业领域是婚姻家庭纠纷、房产纠纷、合同纠纷、刑事辩护、公司法律事务等。