商品房预售合同的主体是特定的，预售方是房地产公司，一般为法人等主体，因此并非任何人都能作为预售方订立商品房预售合同。那么商品房预售合同效力如何认定，有哪些方法？

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商品房预售合同效力如何认定，有哪些方法？

广西协约律师事务所覃健保律师解答：

商品房预售合同的效力认定分为以下情形：

1、出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明；

与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

广西协约律师事务所覃健保律师解析：

商品房预售需具备四个条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

就出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证已过有效期，该预售合同是否有效的问题，司法实践中存在截然相反的两种观点。我们认为，商品房预售许可证已过有效期与自始未取得商品房预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证即具备预售资格，不因该证过期而丧失预售资格。

商品房预售不仅是特殊商品——房地产的买卖行为，而且是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其并不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一种物权的期待权。

覃健保，男，广西协约律师事务所主任，高级合伙人，专职律师。中国政法大学民商法学博士，热舒夫信息技术与管理大学管理学博士。获市级优秀共产党员称号、荣立三等功一次。专长企业重组改制，民商公司合同纠纷案件。