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未签书面合同,房屋买卖行为是否有效?
来源:法妞问答 时间:2020-03-25 类型:合同纠纷 564人阅读

合同一旦签订就应当进行遵守,合同一般采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立,否则不能够成为合同。那么,未签书面合同,房屋买卖行为是否有效?

网友咨询:安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2012年4月份,安某因生意需要周转资金,将自己名下一套临街商铺卖给黄某,双方约定该房以 148万元的价格成交。双方之间因系多年亲戚关系,又同住在一个镇上,便没有签订书面房屋转让合同。谈妥的当日,黄某便将148万元打进了安某的账户,安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、土地使用权证以及契税缴纳凭证交给了黄某。随后,黄某将该房租赁给石某开蛋糕房,并收取租金。2013年9月,安某与黄某之间因其他琐事发生争执,安某一怒之下要求收回房屋,并且要求黄某返还其向石某收取的租赁,计3万元整。其理由是,该商铺一直未予过户,自己是房屋所有权人,黄某应返还房屋,二是正因为自己是商铺所有权人,黄某无权擅自将该房出租,应返还出租期间的租金。双方数次商谈无果,闹上了法庭。

北京市京师(太原)律师事务所马可律师解答:

安某与黄某之间基于亲戚关系,在商铺转让中未予签订书面的房屋买卖合同,这种情况在实践中并不在少数。《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。依据上述法律规定,房屋转让合同应当由双方采用书面形式签订,以明确双方的权利义务,便于合同的履行。有鉴于此,除了书面形式之外的任何形式的房屋转让合同,均因形式违法而归于无效。

马可律师解析:

与此同时,从合同法“鼓励交易,维护交易安全”的立法目的出发,合同法第三十六条又有进一步的规定,“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”第四十四条规定,“依法成立的合同,自合同成立时生效”。本案中,安某与黄某之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同,但是安某已实际交付了房屋,黄某也如数给付了房款,应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行,双方均实际履行了主要义务,对方都接受。安某与黄某之间的房屋买卖合同已经成立、生效。黄某可以依法要求安某协助办理房屋产权过户手续。

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:

(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;

(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;

(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;

(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

京师太原创始合伙人,最高院四巡驻山西接待律师,工信部中小企业服务平台专家,太原仲裁委仲裁员,现专注于商事争议解决、劳动纠纷处理、企业法律风险管理,刑事辩护。

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