如果要购买房屋的话，是需要购房者与开发商签订商品房买卖合同的，确定彼此的权利义务。为了防止他人炒房，一般的商品房买卖合同是需要办理备案登记的。那么，商品房买卖合同未备案，可以变更买受人吗？

网友咨询：我有一个熟人，买了套房子，合同已经备案。按揭，目前在还款。目前她想转让给我的朋友。1、在银行提前还贷。2、在房管局弄个合同买受人变更。以上可行吗？我的朋友接到这个房子能办理产权吗？

北京天平（长沙）律师事务所张舟律师解答：

商品房买卖合同如果没有备案的，变更买受人是很容易的，可以变更买受人。
根据《合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

商品房买卖合同如果没有备案的，变更买受人是很容易的，可以变更买受人。

1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。

2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。

3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。

4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。

5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。

6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同;合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。

张舟律师解析：

商品房买受人在什么情况下可以请求解除买卖合同

(1)房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。

(2)拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。

(3)开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。

(4)开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的，买受人可以请求解除合同。

(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。

(6)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后可以解除合同。

(7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。

(8)套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。

(9)出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。

(10)由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。

(11)因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。

(12)因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。

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