购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么，卖房后反悔，签订好的购房合同还有效吗？

网友咨询：当时是朋友委托我签卖房合同，当时价格都谈好了，签完合同后房东就反悔了，但又没有委托书，买家现在要起诉我，这样的合同有效吗？

福建嘉铠律师事务所林伟文律师解答：

合同有效，你要向买房人说明，你只是代理人，房子并不是你的，因房东原因，导致合同无法履行。如果买房人坚持起诉你，你可以要求房东承担最终责任。

卖房后反悔了签订好的购房合同还有效，依法成立的合同，自成立时生效。购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

【法律依据】

《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

林伟文律师解析：

签订购房合同注意问题：

1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。

2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

3、合同条款应 该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

如何确定合同的效力

根据《物权法》和《合同法》的规定，购房合同的效力从订立合同时生效或者法律规定的其他情形。因此购房合同的效力也应当根据《合同法》五十一条、五十二条、五十四条的规定确定是否具有法律效力。

如何确立合同效力

１、当事人具有相应的民事行为能力

《合同法》第９条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同；根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第６条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效”。

２、意思表示真实

所谓表示行为，是指行为人将其内在意思以一定的方式表示于外部，并足以为外界所客观理解的要素意思表示真实要求表示行为应当与效果意思相一致。意思表示真实是合同生效的重要要件。

３、不违反法律和社会公共利益

就在于当事人的意思表示符合法律的规定。对合法的意思表示，法律赋予其法律上的约束力，不合法的合同显然不能受到法律保护，也不能产生当事人预期的法律效果。如双方当事人不能签订买卖枪支等国家禁止交易的合同，类似这样的合同即使意思表示真实也不受法律保护。不违反法律，是指合同不得违反法律的强行性规定，也不得规避法律。但若仅仅是部分条款违法，确认部分条款无效不影响其他部分的效力。

４、合同必须具备法律所要求的形式

《合同法》第４４条也作出规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

林伟文律师，中华全国律师协会会员，专职律师。2016-2018年度北京师范大学中国企业家刑事风险防控北京中心核心成员，厦门市长泰商会会员，被授予“泰商之星，企业楷模”称号。亲办过各类案件，经验丰富。