要弄明白开发商有没有权利出售出租车位，就是要看车位的权属是不是属于开发商，要搞清楚车位的权属，首先要明确车位的法律性质。那么，开发商是否有权出售出租车位，车位的法律性质是怎样的？

网友咨询：车位没有产权的，开发商无权售卖吗？交上的钱怎么办呢？

重庆精道律师事务所周曦娟律师解答：

车位分为三种，专有车位、业主共有车位、人防工程改造车位，专有车位开发商可以出售、出租，业主共有车位开发商不能出售、出租，人防工程改造车位开发商可以出租不能出售。

从《物权法》相关规定来看，车位分为专有和共有两种不同的性质，从《人民防空法》相关规定来看，还有一种特殊的人防工程改造车位，这种车位所有权和使用权分离，平时使用权属于投资建设者。

按照《物权法》第七十四条规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该条文第二款、第三款分别规定了专有车位和共有车位。

周曦娟律师解析：

一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有，开发商无权出售：1、开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的；2、开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的；3、根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能，将建车位作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车位。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得销售许可的商品房产不得销售。

1、规划内的车位属于专有车位。

专有车位的权属虽未在该条明确，但结合《物权法》第一百四十二条规定 “建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，专有车位产权应为开发商所有。开发商可以将专有车位可以出售、出租或赠送。

2、占用共有道路或其他场地的属于共有车位。

根据第三款的规定，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，可以进一步明确，在规划车位外占用共有道路或其他场地的属于共有车位。业主共有的车位当然不能再出售、出租、赠送给业主。

判断车位属于专有车位还是共有车位，要看车位属于规划内还是规划外。要看是否属于规划内外，只能依据规划文件，规划文件主要是《建设工程规划许可证》及其附图，附图上标示的车位就是规划内车位。

3、人防车位所有权属于国家，平时使用权属于投资者。

按照《物权法》第五十二条规定的规定，国防资产属于国家所有，人防工程因其国防资产的属性而为国家所有。

按照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，人防工程平时的使用收益权归投资者。

毕业于西南政法大学，重庆精道律师事务所主任，2007年取得法律执业资格，执业十余年，积累了较为丰富的诉讼法律服务经验与技巧，以“委托人的合法权利高于一切”为执业理念。