建造的商品房要出售，开发商才能够获得一定的收益。而很多人在销售商品房的时候，对于它的具体销售内容并不是很清楚，觉得房屋建造了就能够销售。其实它是要符合条件，那么，开发商五证不全可以退房吗，如果开发商不退怎么办？

网友咨询：父母在老家帮买了一套房，分两次交了30万的房款，现在还差最后20多万的尾款，房子已经盖好，要求交了尾款交钥匙。但是房产证现在办不了，至少要等几年，打听后才知道开发商五证中只有土地证，感觉买房的风险很大，所以想退房，但是开发商不给退。开始因为熟人的关系，觉得没问题，所以没有签合同或者协议，只有两张收据，现在想退房退款，请问该怎么办？

广东伟伦（仲恺）律师事务所李广萍律师解答：

开发商五证不全是可以退房的，没有开发资质的开发商以及楼盘的五证不齐全，说明该开发商没有售房的行为能力，开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。

开发商不配合的，购房人可到当地住建委投诉，甚至到法院起诉开发商。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

李广萍律师解析：

开发商五证不全，所签订的合同无效。

“五证”是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》的简称。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

我国《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

开发商五证不全而销售商品房，显然“违反法律、行政法规的强制性规定”，所以该购房协议无效。

商品房销售的条件：

(1)商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。

(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。

(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。

(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。

(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。

(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。

(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。

所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。

广东伟伦（仲恺）律师事务所副主任，8年以上执业经验。主要业务范围有企业常年法律顾问、特定项目专项法律顾问，企业债权债务清理，劳动纠纷，合同纠纷，婚姻家庭等领域的法律事务。