买房子大家都会争先购买大开发商的楼盘，因为除了房子的户型、绿化等有优势，更重要的是入住后的物业的专业素养更高，服务质量更好。但是，物业与业主两个主体间有矛盾，却是见惯不惊了。这种情况下，很多业主觉得交物业费却不办事很被动，毅然选择不交物业费：什么时候解决问题再交钱！却不知道这种行为合不合法？法律如何规定的？

云南何国辉律师事务所何国辉律师解析

一、为什么要交物管费？

小区正常运转的治安问题、清扫问题、垃圾的清运、治安联防、小区公共设施设备的维修、维护、特种设备的检测、绿化的种植养护等等，都离不开物业服务。有了物业，使得生活品质有了保障。

二、可不可以不交物业费？可以！

1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；

2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；

4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

何国辉律师补充

三、但是，这4种情况下，必须要交物业费！

1、物业不作为：业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。反而物业会依法收取滞纳金。

2、未居住使用：根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，买了房没有入住，也不能拒交小区的物业费。(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)

3、未签物业合同：根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

4、原业主欠费：根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。

何国辉律师总结

总之呢，业主对物业不满意，认为物业不作为和缴纳物业费其实是两个问题。业主可以采取向业主委员会反映、召开业主大会，解聘物业公司或者以违约的诉请向法院起诉，要求承担违约责任，来维护自己的权益。