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房屋的定金和订金有何不同,定金纠纷的处理原则有哪些?
来源:法妞问答 时间:2019-08-13 类型:房产纠纷 514人阅读

房屋买卖中的定金主要是起到一个约定担保的作用,是为了防止合同一方不履行合同条款。那么,如果发生定金纠纷,该怎么办呢?

网友咨询:买房之前交付了定金,后来因为种种原因不想买了,结果定金不退,定金和订金有什么不同?

上海市祥华律师事务所祥华律师解答:

定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同,可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型,其中最为常见的是违约定金和立约定金。

定金,简单的说就是预先给付开发商的金额,需要注意的是如果购房者违约,定金不会退还,如果开发商违约,就要向购买方双倍返还定金。而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付,不具有定金的性质,定金也就当然不能适用。

祥华律师解析:

根据最高人民法院有关司法解释的规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

发生定金合同纠纷处理规则;

(一)定金罚则的适用规则。合同法第115条对定金是这样规定的:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

(二)实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。

(三)迟延履行或者其他违约行为处理规则。最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。

(四)合同部分履行时的处理规则。定金是担保的形式之一,作用是指担保主合同债务的履行,那么,其担保的范围应当是全部债务。全部不履行的,当然适用定金罚则,部分不履行,其不履行的部分仍在担保范围之内,定金的效力对其仍具约束力,依照公平原则,部分不履行部分,应当适用定金罚则。

(五)未按合同交付定金的处理规则。双方当事人确定了定金条款和数额后,定金合同并不立即生效,以当事人实际交付定金为准,但在具体执行过程中一方未支付定金,该合同不可强制执行。同时也不能认定当事人违约,更不能裁判当事人承担违约责任。

(六)合同中既约定定金又约定违约金的处理规则。《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

(七)订约定金的处理规则。主合同成立与否,定金合同均有效。《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。”

(八)解约定金的处理规则。定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。

(九)不适用定金罚则情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。

(十)第三人的过错导致合同不能履行适用定金罚则。

上海市祥华律师事务所是一家多年专注于诉讼业务的律师事务所,至今已成立近20年,将维护客户利益为己任,胜诉率较高。
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