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公房买卖产生纠纷应如何认定?公房买卖效力如何认定?
来源:法妞问答 时间:2019-02-19 类型:房产纠纷 565人阅读

对于公房来说,房屋的居住人都是只有使用权,而没有对这房屋的所有权,房屋的所有权一般是归于国家,因此如果有的人想要将公房进行交易的话,是否是可以允许的呢?这个大家还是不太清楚的,这种房屋性质也是非常少见的。四川元绪律师事务所杨永芳律师解析。

一、公房房卡可以交易吗

公房,又叫使用权房、居住权房,使住房实物分配制度下的产物。过去,居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的,个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租,租住该房屋,个人只能居住或者调换、继承,产权仍然属于单位或者房管单位,但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策,允许个人将该种类型的房屋买下产权,变成了房改房、已购公房。

二、公房买卖产生纠纷应如何认定

根据其交易标的,公房买卖可以参照现行处理商品房买卖纠纷相关的法律规定。理由如下:

首先,商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为,也是典型的不动产物权变动。在商品房合同中,双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时,合同即产生约束力,不具有排他的效力,故而商品房物权的变动必须依赖不动产的登记制度。根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看,这些规定同样适用于公房使用权的买卖。

其次,根据我国《合同法》有关规定,当事人未办理登记手续,是不影响合同效力,只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房买卖协议后,在房屋买卖协议成立后,房产使用权虽没有转移,但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。

最后,《民法通则》第四条规定,民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作为民法,特别是债权法中的最高指导原则,具体内涵是:应以诚实信用的方式行使权利。权利人只要行使财产权时,尊重国家、集体和他人的利益,以善意的方式行使权利并获得利益,那么该交易应当被认定为有效,合约当事人应当依照合约履行。

杨永芳律师补充:

三、公房买卖效力如何认定

根据《合同法》的有关规定,只要是双方真实意思表示,均是合法有效的合同。房改涉及的公房包括直辖市、市、建制镇国有房屋和 集体所有房屋。根据建设部(城市公有房屋管理规定)的规定,城市公有房屋买卖的条件是:

(1)公有房屋的买卖,买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府 规定的证明文件,也即公房买卖首先必须获得国家的批准。

(2)公有房屋买卖 时,应当根据国家规定进行房地产价格评估。

(3)公有房屋必须经过交易审核 后,方可办理所有权登记。其次,公房买卖涉及公房初次买卖和公房的买卖后产 权归属问题。作为公有住房实现商品化的必然要求,公房出售使很多个人拥有了 自己享有所有权的房屋。但是由于公房买卖是具有政策性的行为,出售公有房屋,并不是把公有房屋售出了事,也不意味着国家在公有住房出售后对居民的住 房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时,既要尊重价值规律,又要考 虑居民的负担能力,制定合理的价格,实现公有住房商品化和私有化的平稳过渡。这就形成了我国目前购买公有住房的“部分产权”现象。


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