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第二十七条 由一方婚前承租,婚后用共同财产购买的房屋所有权归属的规定
2021年10月16日 法妞问答律师

  【条文】

  第二十七条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

  【条文主旨】

  本条是关于由一方婚前承租,婚后用共同财产购买的房屋所有权归属的规定。

  【条文理解】

  司法实务中,对在婚姻关系存续期间,用共同财产购买的由夫妻一方婚前承租的房屋权属如何认定处理,素有争议:一种观点认为,为确保不动产登记的公示公信效力,应以房屋最终登记的权利人为准,如果登记为一方名下,则应认定为夫妻一方的个人财产;另一种观点认为,应根据购买房屋的资金来源判断,如果购房款是用的夫妻共同财产,那么就应该认定所购买房屋为夫妻共同财产,而不用区分登记权利人是一方抑或双方。为统一裁判尺度,最高人民法院曾在《婚姻法司法解释(二)》第19条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”该条实施以来,取得了较好的法律效果和社会效果,故本条对其基本内容和精神予以继受,只是作了个别文字修改,即将“房屋权属证书”删除。

  本条是对在婚姻关系存续期间,用共同财产购买的由夫妻一方婚前承租的房屋权属如何认定处理的解释性规定,属于夫妻财产关系方面的内容。其处理依据主要是《民法典》所确立的夫妻财产制原则。所谓夫妻财产制,是规定夫妻财产关系的法律制度,包括夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分,以及家庭生活费用的负担,夫妻债务的清偿,婚姻终止时夫妻财产的清算和分割等内容,其核心内容是夫妻婚前财产和婚后所得财产的所有权归属问题。从《民法典》第1062条、第1063条和第1065条规定的内容看,对夫妻财产制的规定同时采用了法定财产制和约定财产制,另有夫妻特有财产制作为补充,而法定财产制沿用的是1950年和1980年《婚姻法》所确立的共同财产制。

  共同财产制是指除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外,夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产,均归夫妻共同所有,夫妻双方享有平等的处理权的制度。它又分为一般共同制、婚后所得共同制和劳动所得共同制等形式,我国实行的是夫妻婚后所得共同制。这里的共同所有是指夫妻共同共有,而不是按份共有。约定财产制是指法律允许夫妻以协议的方式,对夫妻在婚前和婚姻关系存续期间所得财产的所有权的归属、管理、使用、收益、处分以及对第三人债务的清偿、婚姻关系解除时财产的分割等事项作出约定,从而排除或部分排除夫妻法定财产制适用的制度。约定财产制是相对于法定财产制而言的,具有优先于法定财产制适用的效力,只有在当事人未就夫妻财产作出约定、所作约定不明确,或所作约定无效时,才适用夫妻法定财产制。夫妻特有财产,也称夫妻保留财产,而所谓的特有财产制,是指夫妻在实行共同财产制的同时,依照法律规定或双方约定,各自保留一定范围的个人所有财产,并对该财产进行管理、使用、收益、处分,以及有关的财产责任、特有财产的效力等内容组成的法律制度,包括法定的特有财产和约定的特有财产。特有财产制与共同财产制同时并存,没有共同财产制,也就没有所谓的特定财产制,特定财产制是对共同财产制的限制和补充。

  一、起草背景和相关情况

  由我国住房制度的历史发展性和国情特殊性所决定,当前我国房屋形态呈现多样性。但从房屋所有权权属来划分,所有的房屋都可归结为公房和私房两种,这是对房屋的一种最基本的分类,而且与公民的基本日常生活密切相关,也是住房制度改革的发展方向。公房系指国有房屋和集体所有的房屋,其中国有公房包括国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋(直管公房)和机关、团体、国有企业事业单位投资建设自行管理的房屋(自管公房)。集体所有的房屋是集体企业投资建设自行管理的房屋。私房是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

  由于我国过去实行过一段时间的计划经济体制,国有房屋和集体所有房屋成为当时我国城镇房屋的主要组成部分,在城镇住房制度改革之前只有极少数的私有房屋存在,城镇居民的生活住房基本由国家提供并统一分配,实行以低租金为主要特点的福利性实物供给制。因此,在这一时期的离婚诉讼中,财产分割几乎不涉及房屋所有权归属问题,而多是离婚后男女双方对公房使用、承租的争议。为此,最高人民法院曾于1996年专门制定了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(已失效),对在离婚诉讼中因使用、承租公房而发生的争议作了明确具体的处理规定。

  我国城镇居民房屋的取得,主要按照房改政策从本单位购买公有住房即房改房,或者从市场上购买商品房、经济适用房、私有房屋。房改房在出售前基本上是由本单位职工以低租金承租的房屋。根据房改政策,职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场交易,其交易所得在按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场交易,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工按标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承,产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。一般住用5年后方可依法进入市场交易,售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,由单位和个人按各自的产权比例进行分配。在实际生活中,夫妻在婚姻关系存续期间购买的承租房屋绝大部分为公有房屋,即房改房,主要有由一方婚前承租的房屋和婚后共同承租的房屋。也有一部分是购买在市场上承租的非房改房,如承租商品房、私有房屋。根据《民法典》所确立的法定共同财产制和约定财产制及夫妻特有财产的规定,夫妻以共同财产购买婚后共同承租的房屋,无论是房改房抑或非房改房,均应属于夫妻共同财产;夫妻一方婚前以个人财产购买的承租房屋,无论是房改房抑或非房改房,均属于一方的婚前财产,为夫妻特有财产;夫妻一方婚后以个人财产购买婚前一方承租或者婚后双方共同承租的非房改房,属于个人财产。对上述房屋权属的认定,均不易引起争议。目前容易产生纠纷的问题是:夫妻婚后以共同财产或者个人财产购买婚前由一方承租的房改房,并将房屋权属证书登记在一方名下。在此情况下,房屋权属如何确定?根据公有住房出售的有关规定,个人购买公有房屋并归个人所有的,只能是以市场价和成本价购买的房屋。因此,本条所要解决的,是个人在婚姻关系存续期间按市场价或成本价购买其承租的公有房屋的权属问题。在婚后购买婚前由一方承租的公有房屋的过程中,又存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况。

  其中,以夫妻共同财产购买的情形在司法实务中争议最大:一种观点认为,应将婚前一方承租的福利房划为婚前个人财产,而不区分购买资金来源;另一种观点则认为,房改房原本是单位根据职工的职务、工龄、家庭人口等多种因素综合考虑而给予职工的福利,按房改政策出售,仍是上述福利政策的延续。国家多年实行低工资制,现在按成本价售房给职工,等于将多年积累的工资差额,一次性地补发给职工。因此,对购房前结婚不久的人来说,此房实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产,如果另一方对购得的房改房,仅凭交款在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产,是不公平的。我们认为,《民法典》第1062条已经明确,夫妻共同所有包括婚姻关系存续期间取得的房屋在夫妻没有另行约定的情形下,即便该房屋由一方婚前承租,也应认定为夫妻共同财产。

  二、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买且登记在一方名下房屋的所有权归属

  法定共同财产制决定了夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,除为法定夫妻特有财产和约定为个人所有财产之外,均为夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产享有平等的处理权。由此可以得出,《民法典》所确立的夫妻共同所有是一种共同共有,不是按份共有,夫妻任何一方以共同财产购置的所有财产也均为夫妻双方共同所有,包括由一方婚前承租,婚后以夫妻共同财产购买的房屋。

  根据《民法典》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》等规定,国家实行房屋不动产所有权登记发证制度。不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。具体到房产交易,应当由房屋买卖当事人双方共同向不动产登记部门申请不动产转移登记。房屋所有权的转让,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。据此,通常情况下,房屋所有权主体的确认,是以不动产登记簿所记载的内容为依据,即不动产登记簿记载的权利人为房屋所有权人。由于我国封建社会历史较长,夫妻及家庭成员相互之间在法律权利意识上较之传统的伦理道德风俗习惯等因素淡薄,家庭、家长、户主、家属意识严重重,独立的个人权利意识相对弱化。因此,在一个家庭为日常民事法律行为时,往往会以夫妻一方或者家长、户主的名义进行,当然这也是《民法典》所规定的家事代理、表见代理的一种体现。根据法律规定,夫妻一方或者家长、户主的此种代理行为在对夫妻或者家庭以外的第三人来讲,如被代理人不能证明代理人的行为为个人意志的情况下,是不具有对抗效力的,但在对夫妻或者家庭内部成员权利义务关系的认定处理上,就容易产生异议。特别是在一个家庭以共同所有的资金购置房屋、汽车等需要办理权属登记的财产时,不动产登记机关通常按照申请人的申请在不动产登记簿上只将夫妻一方或者家长、户主个人作为权利主体予以记载,结果导致在对夫妻财产或者家庭财产进行处分或者分割时发生纠纷。夫妻一方或者家长、户主以不动产登记簿所记载的权利主体为依据主张该财产为个人财产,而相对人则认为该财产为共同所有。由于我国法律规定,认定房屋不动产权属的最重要依据就是不动产登记簿,因此,其他共有人的权利主张无法得以证实,必将损害其合法权利。

  我们认为,根据《民法典》所确立的法定共同财产制原则,在对婚姻关系存续期间,夫妻一方或者双方以共同财产购买的财物的权属认定上,除当事人另有约定外,确定为属于夫妻共同所有。在此基础上,对夫妻一方婚前承租的房屋,尽管该房屋是所在单位出租给其个人居住,个人享有相应的福利性待遇,但终究尚未取得房屋所有权,只要该承租房屋是婚后用夫妻共同财产购买,就应属夫妻共同所有。不动产登记簿记载的权利主体为夫妻双方的,夫妻双方为共同所有权人自不待言,不动产登记簿记载的权利主体为夫妻一方的,该房屋仍应认定为夫妻共同财产。夫妻一方以不动产登记簿记载的权利主体为其个人为由,主张该房屋为个人财产的,需举证证明该房屋是婚前个人财产,或者是以其个人财产购买,或者双方有明确约定属于其个人所有。否则,应认定为夫妻在婚姻关系存续期间取得的共同财产。

  至于是否还应保留《离婚案件财产分割问题的意见》规定的结婚8年后为宜的建议,因以年限长短决定房屋所有权变动缺乏法律依据,而且现行《民法典》对此已予以否定,故我们认为不应保留。

  【审判实践中应注意的问题】

  司法实务中,除了用夫妻共同财产购买婚前一方承租的公有房屋情形外,还存在婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的房屋权属的问题。对此,我们认为,我国城镇居民住房在住房制度改革之前,其居住的房屋基本是由国家或者单位提供的直管公房或自管公房,房屋所有权属于国家或单位,国家和单位是房屋的所有权主体。而个人取得的房屋居住权则是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系,是一种债权债务关系,其对承租的房屋只享有占有、使用的权利。因此,将婚前一方承租的福利房划为婚前财产,混淆了所有权和租赁权,也就是物权和债权之间的关系,是不妥当的。当然,尽管个人对该承租的房屋只是享有一种债权,但根据《民法典》第726条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权”的规定,在国家或者单位作为出租人出卖该承租的房屋时,自然人作为承租人则享有在同等条件下优先购买的权利,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以依据《民法典》第728条“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”的规定,请求出租人承担赔偿责任。因此,承租人对其承租的公有房屋只享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权,而没有所有权。依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条,只有个人在按照房改政策,以市场价或者成本价购买所承租的公有住房后,才取得该房屋的所有权。如果以标准价购买的,只是拥有部分产权。基于此,自然人在婚前以市场价或者成本价购买的承租房屋,其所有权归属于个人所有是没有任何异议的。《民法典》第1063条也明确规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产,这属于夫妻特有财产。但对自然人在婚后以个人财产购买的婚前承租的公有房屋,该房屋作为婚姻关系存续期间所取得的财产,其所有权是否应当依据《民法典》第1062条的规定,认定为夫妻共同财产?《民法典》没有明确规定。

  由于我国《民法典》所确立的法定财产制是夫妻婚后所得共同制,除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外,夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得的财产,均归夫妻共同所有,夫妻双方享有平等的财产所有权。因此,通常情况下,除夫妻个人特有的财产和夫妻约定属于个人所有的财产外,婚姻关系存续期间双方或者一方所得财产均属夫妻共同财产,包括婚前由一方承租,婚后购买取得所有权的房屋。如要想排除该房屋为夫妻共同财产,就必须是夫妻特有财产,或者约定为夫妻个人所有的财产。因婚前由一方承租的房屋所有权属于国家或者单位所有,承租人只享有债权,所以,该房屋不属于《民法典》第1063条规定的“一方的婚前财产”,不是夫妻的特有财产。该房屋虽不属于夫妻特有财产,但根据《民法典》确立的夫妻约定财产制原则,夫妻之间可就婚姻关系存续期间取得的财产以及婚前财产,约定归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。一种观点认为,夫妻一方在婚姻关系存续期间,以个人财产和其父母、子女财产购买取得其婚前承租房屋的,该房屋自应属于约定的个人财产。对此,我们认为,如果该房屋属于房改房之外的商品房、私有房屋等非房改房,按照约定财产制原则,以个人财产购买的,尽管是在婚姻关系存续期间取得的所有权,仍应将其认定为个人财产,这是没有任何问题的。但由于购买的承租房屋为实行房改政策的公有房屋,该房屋的出售及其价格的计算,都受国家房改政策的调整。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,职工购买现已住用的公有住房的,售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣;每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65(男职工35年、女职工30年)计算,离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。此外,还要综合考虑职工的职务、家庭人口等多种因素。可见,按房改政策出售的房屋是上述福利政策的延续,公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。因此,不能简单地认为承租的公有房屋是以个人财产购买的,即是个人财产。

来源:丽姐说法

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