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根据开发商的指示案外人向第三人支付购房款亦可认定已经支付了购房款
2021年10月16日 法妞问答律师

  【案号

  (2020)甘民初57号

  (2021)最高法民终770号

  【争议焦点】

  案外人执行异议之诉中,案外人主张基于消费者物权期待权排除强制执行。案外人支付的购房款系根据开发商的指示向第三人支付,能否认定案外人已经支付了购房款。

  【裁判要旨】

  根据合同的相对性,合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担,但基于意思自治之原则,法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定。在当事人约定向第三人履行的情况下,虽然接受履行的主体发生变化,但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。

  本案中,根据《住宅认购协议书》《豪庭春天住宅小区收款收据》等证据,可以综合认定闫*文根据智霖房地产公司指示向案外人付款,属于其履行房屋买卖合同义务的行为。

  【裁判】

  上诉人(一审原告):中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司(以下简称信达甘肃分公司)

  被上诉人(一审被告):闫*文。

  被上诉人(一审被告):庆阳市智霖房地产开发有限公司(以下简称智霖房地产公司)

  一审被告:庆阳智霖实业有限公司(以下简称智霖实业公司)

  一审被告:赵*霖。

  一审被告:李*梅。

  本院认为,本案的争议焦点为:闫*文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条属于上述规定中的除外规定。案涉房屋已经办理抵押登记,信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权,闫*文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定予以认定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

  (一)关于交付房款的问题。根据一审判决查明的事实,案涉《住宅认购协议书》约定房屋价款为794541元。智霖房地产公司出具加盖有该公司财务专用章的《豪庭春天住宅小区收款收据》载明的金额为794541元,与协议书约定的房屋价款一致。信达甘肃分公司认为,闫*文向案外人支付款项不应认定为支付案涉购房款。本院认为,根据合同的相对性,合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担,但基于意思自治之原则,法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定。在当事人约定向第三人履行的情况下,虽然接受履行的主体发生变化,但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中,根据《住宅认购协议书》《豪庭春天住宅小区收款收据》等证据,可以综合认定闫*文根据智霖房地产公司指示向案外人付款,属于其履行房屋买卖合同义务的行为。信达甘肃分公司此项主张,没有法律依据,本院不予支持。信达甘肃分公司不认可《豪庭春天住宅小区收款收据》的真实性,未提供证据予以证明。一审法院综合《住宅认购协议书》《豪庭春天住宅小区收款收据》等证据,综合认定闫*文支付案涉购房款符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定并无不当。

  (二)关于签订合同的问题。2017年2月27日闫*文与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》,2017年8月10日一审法院对包括该房屋在内的房产予以查封。信达甘肃分公司认为,闫*文系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋,且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件,也不具备真实交易的实质要求,并非合法有效的商品房买卖合同。本院认为,首先,闫*文向案外人履行合同的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系,信达甘肃分公司此项主张,没有事实和法律依据。其次,《商品房买卖合同解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容,且闫*文依约交付购房款,智霖房地产公司出具了《豪庭春天住宅小区收款收据》,一审判决认定《住宅认购协议书》为商品房买卖合同,并无不当。信达甘肃分公司以智霖房地产公司与闫*文明知案涉房屋因抵押无法办理网签为由,主张《住宅认购协议书》不是智霖房地产公司与闫*文的真实意思表示,没有事实和法律依据,本院不予支持。综上,一审判决认定闫*文在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同,并无不当。

  基于保护消费者购房人生存利益的考虑,《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。根据一审判决查明的事实,闫*文购买案涉房屋属于其生存权的合理消费范畴。信达甘肃分公司有关一审判决认定闫*文享有足以排除强制执行的消费者物权期待权系适用法律错误的主张,本院不予支持。

  综上,信达甘肃分公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

来源:精诚法律人

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