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花900多万买二手房,却被卖家占用了户口和学位?!法院怎么判?
2021年07月28日 法妞问答律师

  花900多万元买房

  不料刚签完买卖合同

  卖方却将户口迁入

  并占用了学位!

  双方为此闹上法庭!

  近日,

  厦门市思明区人民法院审理了

  这起房屋买卖合同纠纷,

  并按照“房住不炒”精神作出判决。

  起因

  900多万买房

  学位却被卖方占用

  2020年4月,杨先生经房产中介介绍,决定购买位于思明区的一套房产。4月13日,杨先生与卖方陈某某签订买卖合同,约定房产总价940万元,定金150万元。但因房子存在违建,被限制交易,所以双方约定先付20万元定金,等交易限制解除后再支付130万元。

  就在签约次日下午,市教育局发布了一则听证会公告,这套房子很可能被划入厦门某重点小学的招生片区内。买家杨先生说,卖家陈某某得知后表示不会反悔。此后,杨先生多次催促陈某某解除交易限制。5月16日,市教育局正式公告,这套房产确认位于厦门某重点小学招生片区内。

  而房子直到2020年8月中旬解除限制,在准备办理贷款的前一天,杨先生接到中介的电话,称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入,并且使用了该重点小学的学位。杨先生说,他始料未及,第二天就赶去看房,发现对方正在里面办午托班。

  因双方协商未果,杨先生起诉至法院,要求办理过户手续,但是房产总价应减少80万元,另外还要求陈某某支付40万元的违约赔偿。

  焦点

  占用重点小学学位,

  卖方要赔多少?

  卖方陈某某辩称杨先生购房不是为了子女就学,并没有这么大的损失,主要有以下几点理由:一是杨先生的孩子已经在思明区入学,不符合转学条件;二是签合同时,杨先生要求增加约定,允许将房屋转售给亲戚或朋友;三是在8月中下旬,已经过了各小学招生报名、转学申请的时限,双方仍在对接交易事宜。

  另外,陈某某还称,签合同时,他曾表示自己的小孩马上要上小学了,如果是该重点小学的学位,自家要用。陈某某认为,房子交易的价格是每平方米7万多元,如果卖房时确定被划入厦门某重点小学的招生范围,价格还会更高。

  房产中介的工作人员也作为证人出庭。这名工作人员表示,根据房产此前派位的小学,每平方米单价7万多元符合市场行情,如果是空户可读该重点小学,同户型成交的每平方米单价是9万多元。房子如果学位名额被使用了,成交价格必然受影响。

  法院还委托鉴定机构对房产学位未占用和已占用两种状态下的市场差价进行评估。但鉴定机构认为,该鉴定事项难以准确量化,退回鉴定。

  判决

  法院酌情认定

  房产总价减少37.6万

  法院审理认为,签约时,陈某某及其子女的户口未迁入房屋,学位未被占用,根据双方的合同和交易习惯,应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋,购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中,陈某某迁入了户口并占用学位,根据目前的招生政策,房子6年内不再享有学位权益,客观上产生市场价值贬损。陈某某履行合同存在瑕疵,应承担违约责任。最终,法院作出判决,双方买卖合同中价款减少37.6万元并赔偿定金的占用利息。

  判决作出后,双方服判息诉,判决已生效。目前,双方正在主动履行判决,杨先生先履行支付义务,双方再共同办理贷款、过户手续。

  法官认为,在鉴定机构无法鉴定的情况下,房产减少的价款依法由法院酌情认定。根据“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向,应当排除市场局部过热环境下非理性成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰,审慎认定学位价值并依法认定违约责任,充分救济守约方,有效惩戒违约方,向社会传递反对炒作学区房的明确信号。本案中,原告提出高达一百二十万元的“学位损失”诉求并不合理,最终酌情支持三十余万元,占房屋总价的4%。

  法官提示,在理性购房的基础上,建议采取以下措施规避学位占用风险:

  1.要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况,若有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。

  2.要求出卖方书面承诺学位未占用,并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任,具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。

  3.在合同约定违约责任的基础上,还可一并约定学位占用是合同解除的条件。

来源:厦门市思明区人民法院

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