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金山首例!七旬老人向法院诉讼主张居住权
2021年07月27日 法妞问答律师

  近日

  金山法院适用《民法典》新规定

  成功调解一起居住权纠纷案件

  有效解决了七旬老人的住房难题

  该案系金山区首例居住权案件

  案情回顾

  1

  婆媳签订协议,许诺婆婆可在房屋内居住至百年

  周女士、方女士系婆媳关系。数年前,方女士的丈夫因交通事故死亡获赔75万余元。周女士与方女士俩人共同用此笔款项在2009年购买了上海市金山区某小区的一处房产。同时,双方签订协议,约定该房屋的产权归方女士的女儿、周女士的孙女谢某某所有,而婆婆周女士则享有该房屋的终身居住权,该协议后经公证处公证。协议签订后,周女士居住至今。

  2

  《民法典》实施,婆婆向法院提起诉讼增设居住权

  2021年1月1日,《民法典》正式实施,其中,物权编新增了居住权相关内容。这既是对居住权人自身权利的有效保护,也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中出现一些法律风险。

  婆婆周女士在《民法典》实施后,为了更好保障晚年生活的基本权益,确保自己居有定所,今年5月向金山法院提起诉讼,要求增设对该套房屋的居住权至百年后,并希望孙女谢某某协助自己办理该房产的居住权登记。

  3

  法官耐心调解,孙女同意协助婆婆办理居住权登记

  该案受理后,主审法官从情理法出发,主持双方进行调解。经了解,谢某某之所以不配合老人进行居住权登记在于老人没有配合自己将有老人产权的房屋进行置换。此外,该处房产除方女士外还涉及谢某某的父亲及其他多名家庭成员,关系复杂,为了妥善化解矛盾,杨丹芳法官向方女士及其女儿谢某某普及了涉及继承及析产的相关法律知识,并对居住权的规定、物权属性、设立方式及保护方式等进行了阐述和说明,最终获得了孙女谢某某的理解并同意协助周女士办理居住权登记。周女士对此表示十分感激,握着法官的手激动地说,“多谢杨法官,设立了居住权,保障了我晚年的生活,谢谢您,谢谢您!”几日后,周女士给杨丹芳法官送来锦旗,称赞其“服务人民送温暖,办事到家为人民”。

  小Tips

  01

  何为居住权

  我国《民法典》第三百六十六条对居住权作了规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”也就是说,居住权人可以和“房东”通过书面合同的方式约定在房屋不过户给自己的情况下对该房屋合法“占有、使用”。

  02

  居住权的设立规则

  居住权的设立主要有以下三种方式:

  1. 以合同方式设立居住权

  在涉及到离婚或分家析产、以房养老、父母出资为子女购房又需保障居住权益等情形下,均可自愿签订合同设立居住权,既可以约定附期限的居住权,也可以约定终身居住权。

  但必须要注意的是,依合同设立的居住权,以登记为设立要件,居住权合同签订后,双方当事人应当共同申请登记。

  2. 以遗嘱方式设立居住权

  以遗嘱方式设立居住权,包括遗嘱继承和遗赠。对遗嘱继承获得居住权的,应以遗嘱有效为前提。以遗赠方式设立居住权的,如果受遗赠人未及时作出接受遗赠的意思表示,或未完成遗赠扶养协议中约定义务的,可能会丧失权利。

  因此,通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记为设立要件,而是自继承开始时,继承人取得居住权。

  但为避免争议,仍建议及时办理登记,强化物权公示效力。该种登记,由权利人单方申请即可。

  3. 以生效法律文书设立居住权

  《民法典》第229条规定:“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”

  因此,法院、仲裁机构生效的法律文书也是居住权设立的一种方式。

  与遗嘱继承设立的居住权相同,虽然登记不是居住权设立要件,但为更好地保护权利,也应及时办理登记

  03

  居住权行使的限制有哪些?

  居住权具有人身属性,不可转让、不得继承,除当事人另有约定外,原则上不得出租。此外,和租赁权不同的是,居住权没有最长期限的限制,具体期限可由当事人自行约定。

  04

  居住权消灭的情形

  ● 1. 根据是否约定权利期限有两种消灭情形:一是有约定权利期限的,约定的期限届满,居住权消灭;二是没有约定权利期限的,法律推定居住权人死亡,居住权消灭。

  ● 2. 因合同设立的居住权随着合同的解除或撤销而消灭。

  ● 3. 房屋消灭,居住权消灭。

  ● 4. 与设立不同,居住权的消灭虽然也要办理登记,但消灭时间以期限届满或居住权人死亡时间为准。

  居住权与我们的生活息息相关,居民个人在承租住宅、购买住宅,尤其是购买二手房时,应当注意查询房屋是否已登记了居住权。如果房屋已被设立了居住权,承租人要注意居住权合同或者遗嘱中是否同意在特定时段对外出租,而购房者则需要考虑到居住权存续期间内自己无法占有、使用该房屋的问题,以免出现不必要的纠纷。此外,为了切实保障居住权人生活和居住需要,大家应当及时办理居住权登记。如果他人恶意哄骗、胁迫等方式获得居住权,房屋的实际权利人可以通过主张该居住权没有经过登记不具有法律效力,来维护自己的合法权益。

来源:上海金山法院

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