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毕业季到来!带你识破租房“陷阱”
2021年07月25日 法妞问答律师

  又是一年毕业季

  毕业生们从大学进入社会

  从学生转变为社会人

  而对于刚步入社会的他们

  遇到的第一道考题就是

  租 房 !

  “第一次租房能有多难”

  直接冲上热搜

  在租房过程中

  有人遇到不靠谱的二房东

  有人遇到黑中介

  还有的人被“藏猫腻”的平台欺骗

  让刚刚走出校园

  沉浸在憧憬中的大学生们

  第一时间就感受到了社会的“暴击”

  01

  房屋“黑中介”

  2019年11月11日,某地法院公开宣判了一起“黑中介”涉恶案件。该案被告人朱阳东团伙利用某房地产经济公司的名义,将房屋承租后,先打隔断再违规群租给他人,后以群租房整治、房东收房、客户违约等为名,假冒房东、居委会、街道等名义张贴虚假告示,并使用给房屋断水断电、拆除房屋内隔断、更换门锁、堵住锁眼、言语威胁等方式,多次在租赁合同未到期的情况下逼迫租户提前搬离,并且拒不退还或者拒不全额退还50余名被害人未到期的租金、押金等费用,共计人民币15万余元。

  02

  二房东擅改房屋布局

  群租牟利

  2020年,某地法院集中审理并宣判的两起二房东擅改房屋,群租牟利、恐吓房东霸占房屋的案件。案件中,张某在同乡的“指点”下,摇身一变成为了“二房东”,手握多处租赁房屋的钥匙,张某用较低的成本即只交押金或几个月租金的方式,长期租赁了多处房产。房客柏小姐在2019年5月,通过租房网站向张某租赁了一间房屋,张某称只要押一付六,就可以享受减免400元租金的优惠。柏小姐一次性支付了11400元。入住当天,真正的房东就上门说房子是他们的,还说张某违规群租,要求她立即搬走。无奈之下,柏小姐只得在2019年9月搬离,白白损失了四个月房租和购买钥匙的费用,共计6600元。

  03

  假签合同骗房租

  2020年,某地法院审判了一起在签订、履行房屋租赁合同过程中,骗取他人财物的案件。被告人杨某某利用自己掌握的4套住房信息通过“金寨百事通”网络平台在网上招租,虚构出租房屋为自家所有的事实,隐瞒自己并非房东的真相,在签订、履行房屋租赁合同过程中,先后骗取简某某、胡某某、桂某某等10名被害人79500元,用于网络赌博等个人消费,拒不退还。

  虽然目前租房环境

  和找房便利度

  已较为完善

  但在租房路上的“坑”还是不少

  看完上述案例是不是很~害~怕~

  稳住,别慌!

  法律武器来啦

  为保护自己的人身财产安全

  快来学习《民法典》的租房新规

  带你一起识破租房套路咯~

  1

  设立居住权的房租不能出租

  一旦你承租了设立居住权的住宅,你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑:以前从来没有遇到过这事。从2021年开始,大量房屋将可能设置居住权,这样的房屋将被视为租房雷区,千万不能去碰,因为法律不允许出租。

  《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

  2

  出租人发现房屋被转租应及时提出异议,期限为6个月

  现在有不少二房东,将自己承租的房屋转租给第三人,自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为,如果没有经过出租人同意,这种转租是可以被解除的。但是出资人知道出租人进行转租的,6个月不提异议,就视为同意转租。

  《民法典》第七百一十六条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  《民法典》第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

  3

  房屋权属有争议或者查封,及时退租解除合同

  房屋所有权发生争议,或者出租人因为诉讼纠纷,房屋被司法机关查封、甚至拍卖,严重影响了租房人生活安宁权。《民法典》保护租房人的合法权益,明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押,房屋权属有争议时,租房人可以退房!

  《民法典》第七百二十四条:有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

  (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

  (二)租赁物权属有争议;

  (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

  4

  租房人享有有限租赁权,

  租期到了不会被赶出去了!

  除非是居住特别不满意,租房人都不太愿意搬家:一是搬家特别辛苦;二是会增加很多成本和费用。但是现实生活中经常发生这样的事,合同到期后,房东告诉租房人,我不想再租给你了,租房人只能到处去找新的房源。这种事情从2021年开始结束了,法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。

  《民法典》第七百三十四条:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

  5

  承租人优先购买权发生变更,近亲属优于承租人

  《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时,租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题:如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母,却需要征求租房人的意见,因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹,租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。这次法律做了重大修改:房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的,租房人不享有优先购买权。并且法律还规定:租房人应当在15日内明确表示自己要购买,否则放弃优先购买权。

  《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

  出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

  租房无疑为人们提供了更为

  便捷和经济的城市生活方式

  但安全始终是不变的准则

  在与房东、中介、租客

  打交道的过程中

  既要彼此尊重又要时刻警惕

  保持理性清醒

  及时识破租房骗局

  不给“有心人”可趁之机!

来源:呼和浩特市中级人民法院

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