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2021,关于房产买卖有新规定!今后买房一定要注意避开这些“坑”
2021年06月10日 法妞问答律师

  《民法典(物权编)》有哪些市民关注的焦点和热点内容?

  一、加强物权平等保护

  (一)根据民法典二百零六条规定,国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

  (二)根据民法典二百零七条规定,国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。

  二、完善建筑物区分所有权制度

  (三)根据民法典第二百七十八条规定,下列事项由业主共同决定:

  1. 制定和修改业主大会议事规则;

       2. 制定和修改管理规约;

       3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  5. 使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  6. 筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  7. 改建、重建建筑物及其附属设施;

       8. 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

       9. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

       业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  (四)根据民法典第二百八十一条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

  三、加强对建筑物业主权利的保护

  (五)根据民法典第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  四、抵押人转让抵押财产无需同意

  (六)根据民法典第四百零六条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  根据《民法典(物权编)》中的第二百八十一条,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造

  一、事实上,很多维修资金处于“沉睡”状态,哪些情况下,业主可以使用维修资金?

  除依法应当由建设单位和施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;以外的共有部分的维修、更新和改造都可以申请使用维修资金。

  二、向行政主管部门提出的主体包括哪些?

  提出申请的主体可以是:业主个人、业主大会、业主委员会、委托物业公司向属地政府建设(房地产)主管部门备案申请。

  三、应遵循哪些程序?

  第一步由申请主体提出使用建议(方案),使用建议(方案)应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金情况的处置办法等;

  第二步要依法通过使用建议(方案);

  第三步向属地政府建设(房地产)主管部门提出备案申请;

  第四步属地政府建设(房地产)主管部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

  第五步专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转到维修单位。

  不少商品房都是没有现房,提前进行预售,那么市民购买预售商品房时,要注意些什么?

  市民购买预售商品房时,主要需要注意以下几个方面:一是在售楼部公示栏或政府官网查询拟购买的房屋是否有《商品房预售许可证》。二是在政府官网查询拟购买的房屋所处状态是否可以销售(如是【期房待售】状态,方可购买)。三是不轻信广告宣传和口头承诺,不要轻易相信开发企业和中介机构以优惠、折扣等宣传口号为名来收起“电商费”“团购费”等任何费用,未写进合同条款中的事项,都不受法律保护。

  大家在签订商品房认购书、商品房买卖合同时要注意些什么,才能避免受骗上当?

  一是要审慎签订认购书、商品房买卖合同和补充协议。

  二是请您在签订认购书和合同前确认您对即将签署的合同有足够的了解。

  三是确认您已清楚并理解您所签署的合同内容后,方可签署。

  四是购房者应注意保存楼盘宣传资料、购房合同、付款票据等相关凭证,一旦发生纠纷可通过司法途径维护自身权益。

  大家在购房时,怎样才能防止商品房“一房多卖”现象?

  一是当地住建局建立了商品房买卖合同网签系统,您与预售人的合同应在网签系统中打印后签订,也就是我们通常所讲的网签合同,或则不要签订,防止其一房多卖。

  二是当你与开发商签订网签合同后,你可以马上到政府网站查询你所购房屋的状态情况,如是已签订状态,则网签成功。

  如果市民遇到房屋交易方面的纠纷,或者发现开发商存在违法违规行为,该向什么部门投诉和维权?

  一是可以向当地消费者投诉平台12345进行投诉。

  二是可以向当地住建部门进行投诉,也可以向市住建部门进行投诉。

  三是可以通过官方网站留言、电话、书信、直接上门等投诉方式进行维权。

来源:湖南高院

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