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​最高院最新裁判观点:​购房人违反限购政策购房,其对于该房屋的权利不足以对抗申请执行人的金钱债权
2021年05月12日 法妞问答律师

  裁判要旨

  购房人签订购房合同及支付购房款的时间均在当地房屋限购政策发布之后,其知道或应当知道购房行为不符合当地有关限购政策,却自甘无法办理房屋过户手续的风险而坚持购房。法院据此认定,购房人基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权,并作出准许继续查封该房屋的处理意见,理据充分。

  中华人民共和国最高人民法院

  民 事 裁 定 书

  (2021)最高法民申1221号

  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):郑*锋,男,1972年2月27日出生,汉族,住四川省内江市市中区。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):海南文昌农村商业银行股份有限公司,住所地海南省文昌市文城镇东风路21号。

  法定代表人:孙*保,该公司董事长。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):陵水黎族自治县农村信用合作联社,住所地海南省陵水县椰林镇陵城中心大道。

  法定代表人:蒲*寿,该联社理事长。

  被申请人(一审原告、二审上诉人):琼海市农村信用合作联社,住所地海南省琼海市嘉积镇金海路210号。

  法定代表人:钟*仁,该联社理事长。

  以上三被申请人的共同委托诉讼代理人:张*茹,海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。

  以上三被申请人的共同委托诉讼代理人:陈*,海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人):文昌永丰投资有限公司,住所地海南省文昌市清澜开发区。

  法定代表人:柳*清,该公司董事长。

  再审申请人郑*锋因与被申请人海南文昌农村商业银行股份有限公司(以下简称文昌农商行)、陵水黎族自治县农村信用合作联社(以下简称陵水农信社)、琼海市农村信用合作联社(以下简称琼海农信社)、文昌永丰投资有限公司(以下简称永丰公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服海南省高级人民法院(2020)琼民终69号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

  郑*锋依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定请求再审本案。事实与理由:(一)郑*锋对案涉房屋享有物权的期待权足以能够排除执行。1.案涉《文昌市商品房买卖合同》合法有效,郑*锋已支付全部价款且永丰公司已经将案涉房屋交付郑*锋合法占有,郑*锋依法享有案涉房屋的物权期待权。2.郑*锋与永丰公司签订了合同以后,则就享有要求永丰公司按照合同的约定为郑*锋办理房屋的所有权转移登记的权利。《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《海南稳定房地产市场的通知》)不能导致郑*锋无法办理案涉房屋的不动产转移登记。二审判决认为郑*锋无法请求永丰公司为其办理不动产转让登记没有事实依据和法律依据,其判决内容适用法律错误,应当依法予以纠正;(二)文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不享有案涉房屋的抵押权,其对案涉房屋并不享有优先受偿权。1.文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司签订的在建工程抵押和土地使用权抵押而非案涉房屋的抵押。2.文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社因许可永丰公司转让相关财产,而丧失了其对案涉房屋的抵押权,只有对转让的款项要求永丰公司提前清偿债务或者提存或者对该项目未售出的不动产行使抵押权以保障自己债权的实现。但文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社并未按照物权法的规定行使自己的权利。因此,文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社并不对案涉房屋享有抵押权,无权请求人民法院对案涉房屋进行保全措施和进行处理并就转让的款项优先受偿;(三)文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社作为海南省农村信用社的出资人有对永丰公司进行账户监管的能力,但其怠于对永丰公司账户进行监管所造成的损失应当由文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社自行承担。

  文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社提交书面意见称:1.二审判决适用法律正确;2.《海南稳定房地产市场的通知》属于众所周知的事实,郑*锋不属于善意购房人,对所购房产不享有物权期待权;3.郑*锋在购房过程中自身存在重大过错,并且违背国家关于住房的方针政策,违反海南省限购政策规定购房,损害了社会公共利益,不利于社会稳定。据此,二审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求最高人民法院驳回郑*锋的再审请求。

  本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉再审审查案件,应当针对郑*锋的再审理由是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形进行审查。

  案涉房屋是否足以排除强制执行的法律适用问题是本案审查的重点。根据原审法院查明的事实,郑*锋签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。郑*锋知道或者应当知道,其购房行为不符合海南省有关限购政策,却自甘无法办理房屋过户手续的风险坚持购房。二审法院据此认定,郑*锋基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权,并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见,理据充分,本院予以支持。

  此外,郑*锋主张文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不享有案涉房屋的抵押权,所以其对案涉房屋并不享有优先受偿权。因该优先受偿权的认定系另案判决内容,故不属于本案再审审查范围。郑*锋虽主张银行监管存在过错,但并未提供证据予以证明,其该项再审理由不能成立,本院不予支持。

  综上,郑*锋的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:

  驳回郑*锋的再审申请。

  审   判   长  胡夏冰

审   判   员  贾清林

审   判   员  朱 科

二〇二一年四月二十日

法 官 助 理    丁   一

书   记   员    潘海蓉

来源:民事审判

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