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物业企业的“管理性”与“服务性”,法律法规说物业有这些权利!
2021年02月27日 法妞问答律师

  物业服务人系提供服务,但又有一定的管理权限

  基于业主在人的管理上的天然不便

  业主亦可将人的管理内容委托授权给物业服务人

  从而形成物业服务人的管理权限

  那接下来和大家聊聊

  民法典关于这类的规定吧!

  重点条文

  《民法典》第二百八十五条

  法条变迁说明

  《民法典》第285条是在《物权法》第82条基础上修改形成。第一项修改是,增加“依照本法第三编有关物业服务合同的规定”这一内容。第二项修改是增加关于物业服务人答复义务的规定。这项修改明确了物业服务人答复业主询问的义务,并提出“及时答复”的要求,充分保障了业主对物业服务情况的知情权,并为业主行使知情权受阻时寻求司法救济提供法律依据。第三项修改是增加第二款,给物业服务企业设定执行政府依法实施的应急处置措施等特殊的法定管理义务,有利于物业服务企业承担诸如新冠疫情防控措施的执行落实职责。

  类案裁判规则

  1.因第三人原因致损,物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的,应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任——赵*华与沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司、沈阳中一万鑫物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案

  案例要旨:消防安全事关人身、财产安全,属于社会公共利益,确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。商品房买卖合同的购房人一般不具有检测所购房屋是否符合消防安全规定的能力,难以适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规定。案涉责任人在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生,侵权行为、致害原因前后接继而非叠加,责任人对火灾的发生均有重大过失,但没有共同故意或者共同过失,应各自承担相应的责任。建设单位并非主动积极的行为致受害人权益受损,不承担主要责任。物业服务企业依法或依约在物业管理区域内负有安全防范义务,应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损,物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的,应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。

  案号:(2018)最高法民再206号

  审理法院:最高人民法院

  来源:《最高人民法院公报》2019年第5期(总第271期)

  2.物业服务企业对小区共有部分负有保养、维修义务——陈*豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案

  案例要旨:物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务,对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患,应当及时消除,否则致业主财产损害后,物业服务企业应承担违约责任,对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成,也不能免除物业服务企业的违约责任,因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的,物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务,而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后,虽经修复,但与原物相比,不仅在客观价值上可能降低,而且在人们心理上价值降低,这就是价值贬损,按照违约责任理论,承担违约责任的方式首先是恢复原状,而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人,在出售房屋、转移房屋所有权,并且商品房小区已经封园后,在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下,对于小区业主的义务已经履行完毕,不需要承担责任。

  审理法院:江苏省南京市中级人民法院

  来源:《最高人民法院公报》2013年第5期(总第199期)

  3.业主不得以物业服务企业未纠正管理区域内违章建筑为由拒绝支付物业管理费或减少支付物业管理费——毛某诉诚信物业公司相邻关系纠纷案

  案例要旨:物业管理区域内违章建筑问题属于行政主管部门执法管理范畴,物业公司对违章建筑无权自行处分时,不应认定为违反其与业主的合同主从义务或附随义务,业主应当支付相应物业管理费。业主对于违章建筑可以通过提起相邻权纠纷之诉的途径进行救济。

  来源:《人民法院报》2016年2月18日第7版

  4.小区公用供水设施因天气原因发生破裂渗水导致住户损失的,供水专业单位和物业服务企业怠于履行管理义务的,应承担连带赔偿责任——储*兰诉上海罗店物业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷案

  案例要旨:小区公用水管在寒潮期间冻裂、漏水致住户遭受财产损失,水务公司、物业公司怠于履行管理义务,对住户所受之损害,应承担连带赔偿责任。水务公司对涉案水管的管理义务系现行法律法规明确规定,同时考虑到其专业能力,应承担主要赔偿责任;物业公司具有管理涉案水管的便利条件,根据物业服务合同具有维护服务,但因专业能力所限,应承担次要责任。

  案号:(2017)沪02民终1361号

  审理法院:上海市第二中级人民法院

  来源:中国裁判文书网 发布日期:2017年4月27日

  司法观点

  物业服务人管理权和业主监督权、知情权

  物业服务人包括物业服务企业或者其他物业管理人。

  关于物业服务人管理权的来源。《民法典》第285条明确,物业服务人在特定前提下可以或者应当对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。管理具有照管并约束的含义,是一种通过履行职能使他人与自己一起实现既定目标的活动。由此形成的问题是,物业服务人与业主之间原本是平等的民事主体,为什么在双方订立物业服务合同后会形成特定的管理关系。比如,物业管理人员禁止业主随意停车。这与建筑物区分所有权的性质有关。《民法典》第271条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可见,本法对建筑物区分所有权采取理论上的三元论说,即建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持份权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。业主的成员权中包括有对建筑物的管理权。业主根据《民法典》第278条的规定共同决定选聘物业服务人,包含共同决定委托物业服务人代为行使建筑物管理权的意思表示。业主选定物业服务人后,业主委员会与物业服务人签订物业服务合同,应当根据《民法典》第937条规定,在其中明确物业服务人为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的具体内容。综上,物业服务人对建筑物及其附属设施的管理权,来源于业主的成员权,接受业主的委托,需经由物业服务合同明确。

  关于物业服务人管理权的行使。管理建筑物及其附属设施,总体上应当根据其固有功能进行,尽量使其充分发挥使用价值。具体需要从以下几个角度来把握:一是管理范围角度。原则上应当限于建筑区划范围内的业主共有部分,不包括专有部分。专有部分作为业主单独所有财产,由各所有人自行管理。二是管理事项角度。一方面,是针对物业本身的管理,包括对建筑物及其附属设施的维护、保养、修缮等,尽可能保持其正常使用功能,同时还包括利用共有部分从事经营利用活动;另一方面,是针对区域环境的管理,包括清洁、绿化、清理障碍物等,还包括维持基本秩序、进行安全防范等。三是管理对象角度。对建筑物的管理也可能涉及服务区域内人员行为的管理,比如,对建筑物不当毁损的行为、对建筑物不当使用的行为和其他对生活造成妨碍的行为等。对此,物业服务人应当及时采取合理措施制止,在必要的情况下,还可以向行政主管部门报告,请求协助处理。

  关于业主对物业服务人的监督权。《物业管理条例》第6条第7项规定,业主享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利;第15条第3项规定,业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。本条进一步明确,物业服务人管理建筑物及其附属设施,需要接受业主的监督。业主对物业服务人的监督权来源于业主对物业的所有权,同时也限于物业管理人管理建筑区划内相关物业的行为,并不涉及物业管理人自身经营的其他方面。业主行使监督权的主要表现形式包括进行批评、提出意见建议等。业主享有知情权是开展有效监督的前提,同时也是行使监督权的一种重要途径,包括查阅物业服务档案,要求物业服务人对物业服务情况进行答复等。物业服务人侵犯业主监督权时,业主可以向行政机关投诉或向司法机关提起侵权或违约之诉,如向法院申请强制查阅、强制公开,也可以决定解聘物业服务人。

  关于物业服务人的答复义务。该项义务是物业服务人所负公开、报告义务的补充,对应的是业主提出询问的权利。业主通过提出询问的方式行使知情权,存在以下三方面的限制:一是知情权内容的限制。业主要求物业服务人披露的信息,限于直接关系全体业主共同利益并间接关系业主自身利益的事项,比如《民法典》第943条所列举的内容,无权要求披露与业主合法权益无关的信息。二是知情权行使目的的限制。业主行使知情权应当基于保护自身合法权益的正当目的。如果业主提出询问的目的是获取物业服务人的商业秘密、打探其他业主的隐私等,物业服务人有权拒绝答复。三是知情权行使方式的限制。物业服务人答复业主的询问应当及时全面准确,既可以是口头形式,也可以是书面形式,在业主坚持要求以书面答复情况下,应当以书面形式答复为宜。但是,物业服务人的答复以及证明义务并非无限,应以符合约定和合理必要为限。比如,对于利用共有部分成本的询问,书面答复收支情况和相关账目即可,除非有特殊约定,没有必要提供每项开支的原始凭证。综上,物业服务人可以根据业主所提出询问的具体内容和目的,选择合理的方式及时进行答复。

  (摘自:江必新、夏道虎主编:《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》【上】,人民法院出版社2020年版,第69~71页)

来源:法眼云教育

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