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民用人防建筑工程的所有权归属问题
2020年01月06日 法妞问答律师

  我们平时接触很多人防工程,比如小区的地下车库,通常与小区住宅密不可分,属于小区住宅的附属设施,开发商开发完成后随着房屋一起交付给买房的业主,并随着房屋所有权一并转移。但在现实生活中有很多关于人防工程部分的纠纷,面临着无法判定人防工程所有权归属的情况,那么下面将为大家分析为什么说人防工程是属于业主所有的:

  一、民用建筑人防工程归属于全体业主根据《物权法》第135条、136条及142条规定,人防工程属于民用建筑一部分,所有权归属应当属于建设用地使用权人。至于建设用地使用权人究竟是开发商,还是业主个体,《物权法》对此有明确规定,即归属于在行政机关进行不动产登记的主体。民用建筑经过开发商开发建造完成后即出售给业主,房屋所有权也随之转移给业主,在行政机关进行不动产登记的权属人为业主,所以民用建筑的建设用地使用权人为业主,因此,可以得出作为民用建筑构筑物亦或者附属设施的人防工程也归属于全体业主所有。

  二、不归属于人防办公室(或国家所有)《物权法》第45条明确约定,法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。紧接着《物权法》规定了国家所有权的四类客体,其中一类是国防资产以及法律规定的铁路、公路等基础设施。而人防工程并未被法律明确规定为国防资产。此类民用建筑的人防工程并非国家财政投资,而是由业主资金建造,不满足“国家投入资金、划拨土地”这一特征,因此,此类人防工程就不属于国防资产。因此,人防工程的国家所有权或是人防办公室所有权应当由法律来规定,不宜由行政法规、部门规章、地方立法和行政规范性文件创设。既然法律未明确规定,那么该类人防工程则不属于人防办公室所有,也不属于国家所有。

  三、不归开发商所有人防工程也不宜认定为开发商所有。以住宅小区的人防工程为例,开发商是最初的建造者,依照民法所有权取得的基本原理,所有权可以依照建造的事实行为取得。因此,在建筑物尚未销售之前,人防工程应当归开发商所有。但是在建筑物已经开始销售甚至全部销售完毕之后,开发商不能继续拥有人防工程的所有权。既然成本已经分摊给业主,开发商就不能被认定为实质意义上的投资人。依据《防空法》第5条的精神“谁投资、谁使用、谁收益”,业主资金建造,归业主使用,由业主享有其利益。民用建筑的所有权人为人防工程支付了对价,是人防工程实际的投资者。民用建筑范围之内的人防工程,其功能的实现与所有权人的利益休戚相关。人防工程在平时一般用作地下车位或者是地下室,所有权人当有权决定地下车位或者地下室的使用。在人防工程公共职能的实现上,人防面积也是以民用建筑区域内的建筑面积为核算基准,按照一定的比例来配建的,主要是用于满足民用建筑的防空避难要求。因此,在这两种功能的实现上,民用建筑的所有权人与之休戚相关,只有所有权人才是权利义务的最佳判断者。因此,就其功能的实现而言民用建筑人防工程应当归属于民用建筑所有权人方才合理。

来源:微法官

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