抵押担保的房产是唯一住房，真的没法强制执行吗？

很多人在接触不动产抵押相关的法律问题时，都听过“唯一住房不能强制执行”的说法，甚至不少被执行人会以抵押房产是家庭唯一住房为由，拒绝配合法院的执行程序，认为法院不会也不能处置自己的唯一居所。但这种认知并不符合现行法律规定，抵押担保的房产即便属于唯一住房，也完全可以被强制执行。 2004年最高人民法院曾出台规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，这也是“唯一住房不能执行”说法的来源，但2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》正式施行后，该规则已经被调整，其中第20条明确规定，对于被执行人已经依法设定抵押的房屋，即便属于唯一住房，只要符合以下情形之一，被执行人以房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：一是对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；二是执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；三是申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 从法理层面来看，首先抵押权是法定的担保物权，具有优先受偿的效力，抵押人在签订抵押合同、办理抵押登记时，就已经明确知晓若债务到期无法清偿，债权人有权就抵押房产的处置价款优先受偿，若允许抵押人以唯一住房为由阻却执行，相当于直接否定了抵押权的法定效力，会极大损害担保市场的交易安全，导致债权人不敢接受不动产抵押，进而提高整个市场的融资成本，破坏市场经济的正常秩序。其次，现行规则并未忽视被执行人的基本居住权，预留租金、提供安置住房等机制，已经能够充分保障被执行人及其扶养家属的最低生活需求，不存在将被执行人置于无家可归境地的情况。从司法实践来看，只要申请执行人能够按照规定提交符合要求的租金预留方案或者安置方案，法院对抵押的唯一住房采取拍卖、变卖等强制执行措施的，都会予以支持。

如果抵押的唯一住房是被执行人带着未成年子女居住的，也能强制执行吗？

即便抵押的唯一住房有未成年子女共同居住，也不影响强制执行程序的推进。首先，未成年子女的居住利益本质上是其监护人应当承担的抚养义务范畴，该义务不能转嫁到抵押权人身上，根据《中华人民共和国民法典》的规定，父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务，被执行人因自身债务导致房屋被执行，应当自行解决未成年子女的居住问题，不能以损害债权人合法权益的方式免除自身的抚养责任。 司法实践中，法院在执行此类房屋时，会充分考量未成年子女的生活、就学需求，比如在核算预留租金时，会按照家庭人口数量对应的廉租住房保障面积计算，优先选择预留8年的最高租金标准，部分地区还会协调相关部门为有未成年子女的家庭优先提供廉租住房、公租房等保障房源，确保未成年子女的居住稳定性不受影响，不会出现因房屋执行导致未成年子女失学、流离失所的情况。 从法理层面来看，该规则遵循了物权优先于债权的基本原则，抵押权是经过登记公示的物权，具有对世效力，任何主体都应当尊重该物权的行使，而未成年子女的居住利益是基于抚养关系产生的债权请求权，不具有优先于抵押权的效力，在已经通过预留租金等方式保障基本居住需求的前提下，未成年子女的居住利益不能阻却强制执行，否则将破坏担保物权的公示公信效力，损害债权人的合理交易预期。

抵押人以唯一住房设定抵押后去世，其继承人主张该房屋是家庭唯一住房要求停止执行，能得到支持吗？

此类主张不会得到法院的支持。根据《中华人民共和国民法典》第393条的规定，担保物权消灭的情形仅包括主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权以及法律规定担保物权消灭的其他情形，抵押人去世并不属于担保物权消灭的法定情形，因此房屋之上的抵押权仍然合法有效。同时《中华人民共和国民法典》第1161条明确，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，抵押房屋作为遗产被继承人继承的，继承人在获得房屋所有权的同时，也应当承受房屋之上附着的抵押权负担，抵押权人仍然有权就该房屋的处置价款优先受偿。 即便继承人主张该房屋是其家庭唯一住房，也需要按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条的规则进行审查，只要申请执行人同意按照标准预留五至八年租金，或者为继承人及其扶养家属提供符合标准的安置住房，继承人的异议请求就不会得到支持。 从法理层面来看，该规则是抵押权追及效力的具体体现，即抵押物的所有权发生流转的，抵押权人仍然可以追及抵押物的所在行使权利，这是担保物权的基本属性之一。继承人在继承房屋所有权的同时，也应当承受房屋之上附着的权利负担，不能仅享受继承利益而拒绝承担对应的债务，否则将违反权利义务相一致的基本民法原则，也会动摇抵押担保制度的公信力，增加市场主体的交易风险。

唯一住房被强制执行后，被执行人能要求预留超过8年的租金吗？

通常情况下，被执行人提出的超出8年的租金预留请求不会得到法院支持，仅在存在特殊情形时可由法院酌情调整。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条的规定，预留租金的区间为五至八年，该区间是最高人民法院综合全国房屋租赁市场周期、被执行人就业增收的平均周期等因素确定的合理范围，足以覆盖被执行人寻找稳定居所、逐步改善居住条件的需求，因此原则上预留租金的年限不得超过8年。 只有当被执行人及其扶养家属存在特殊困难，比如有需要长期住院治疗的重病患者、有年满80周岁无其他赡养义务人的高龄老人、有身体残疾无法独立谋生的家庭成员等情形时，法院才会根据实际情况适当提高预留租金的标准或者延长预留年限，但通常也不会超过10年。如果被执行人仅以房租上涨、找不到合适房源、收入较低等普通理由要求预留超过8年的租金，法院一般不会予以支持。 从法理层面来看，该规则是执行程序中利益衡平原则的具体体现，执行程序既要保障被执行人的基本生存权，也要最大限度实现申请执行人的胜诉权益，两者之间需要保持合理的边界。五至八年的租金预留标准已经平衡了双方的利益，如果允许无限制延长租金预留年限，相当于让申请执行人为被执行人的居住需求无限度承担责任，不仅会损害申请执行人的合法权益，也会变相鼓励被执行人怠于履行债务，破坏司法执行的公信力，不利于社会诚信体系的建设。