一方擅自出售夫妻共同房产，签订的买卖合同是否有效

　　一、一方擅自出售夫妻共同房产，签订的买卖合同是否有效

　　《中华人民共和国民法典》第二百一十五条确立了物权变动与债权行为的区分原则，明确当事人之间订立的不动产物权变动合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　夫妻一方擅自出售共同房产所签订的房屋买卖合同，不因出卖人无单独处分权而直接无效。若合同不存在法定无效情形，系买卖双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，该买卖合同依法成立并有效。合同效力与房屋所有权能否发生转移相互独立，买受人能否最终取得房屋所有权，取决于其是否符合不动产善意取得的法定条件；不符合善意取得的，夫妻另一方有权追回房屋，买受人可依据有效合同向擅自出卖的一方主张违约责任。

　　二、什么情况下，买受人能最终取得案涉房屋的所有权

　　买受人最终取得夫妻共同房产所有权的唯一法定情形，是完全符合不动产善意取得的三大构成要件：一是买受人受让该房屋时为善意，不知道且不应当知道出卖人无权单独处分夫妻共同房产，已尽到合理的审查注意义务；二是买受人以合理的价格受让房屋，不存在明显低于市场价格的不合理交易情形，关于合理价格，法院通常以交易时当地同地段同类房屋市场价格为参考，若交易价格低于市场价 70%，一般会认定为不合理低价；三是案涉房屋已经依法完成不动产过户登记，所有权已转移至买受人名下。三个要件缺一不可，未同时满足的，即便买卖合同有效，夫妻另一方也有权依法追回房屋。

　　三、房屋被善意第三人取得后，不知情的夫妻一方可主张哪些权利

　　若买受人构成善意取得，房屋所有权已无法追回，不知情的夫妻一方可向擅自出售房产的一方主张两项核心权利：一是婚内或离婚时，请求擅自处分方赔偿其遭受的财产损失，包括房屋对应的市场价值损失；二是在离婚分割夫妻共同财产时，主张对擅自出售房产的一方就售房款少分或者不分，即便售房款已被转移、挥霍，也可主张以其个人财产予以抵偿。