长期租住他人房屋是否享有居住权

　　居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　网友咨询：

　　长期租住他人房屋是否享有居住权？

　　律师解答：

　　‌长期租住他人房屋并不意味着享有居住权‌。

　　从表象上看，长期租客和居住权人都在占有、使用他人的房屋，但二者有着本质区别。居住权是一种独立的用益物权，居住权人对房屋进行专属和排他的利用。一旦合法设立居住权，在居住权期限内，居住权人对房屋的占有、使用不受他人非法干涉，哪怕房屋所有权发生变更，新的所有权人也不能随意剥夺居住权人的居住权利。而房屋租赁权属于债权范畴，出租人与承租人通过租赁合同约定双方权利义务 。尽管承租人在租赁期间有权占有、使用租赁房屋，但这种权利相较于居住权，在稳定性和对抗第三人效力上较弱。

　　从期限方面来看，法律未对居住权的期限作出限定，当事人可以通过合同或遗嘱的方式为他人设立一定期限的，甚至是终身的居住权。然而，《民法典》明确规定，租赁合同期限不得超过 20 年，超过部分无效。

　　在权利流转上，承租人在得到出租人同意的情况下，可以将租赁物转租给第三人。但居住权不得转让、继承，这进一步体现了居住权具有较强的人身属性，与租赁权的可流转性形成鲜明对比。

　　律师补充：

　　对居住权的设立，采用登记生效的物权变动模式。当事人通过订立居住权合同并对居住权进行登记后设立居住权。居住权登记程序：

　　（一）申请。申请人可任意选择就近的不动产登记大厅窗口提出登记申请。

　　（二）受理。不动产登记大厅窗口按照统一规范要求受理。

　　（三）审核。不动产登记机构办理居住权登记的过程中，要重点对设立居住权的不动产是否已经登记，居住权人是否为自然人，不动产登记申请书、居住权合同或者遗嘱等记载的主体是否一致等事项进行审核。符合登记条件的，向申请人核发不动产登记证明，实现即时办结。

　　（四）登簿发证。居住权登记审核登簿后，向申请人核发电子证照，申请人可选择到就近的不动产登记大厅现场领证，或根据申请人的要求，由属地不动产登记机构通过EMS寄送不动产权证明。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。