房子卖了租客不搬走,算哪方违约?

李女士的父亲患了癌症，为了给父亲看病，她将名下的一处房子卖掉。不过原本住在房子的租户，却迟迟不愿搬离，并要求李女士补偿他两三万元的赔偿。双方僵持不下，李女士准备通过法律途径去解决。

李女士的卖房行为算不算违约？

像这种房屋出租时又进行出售的情况叫买卖不破租赁，也就是说，在承租人租住期间，房屋产权人发生变更，原租赁合同继续有效。如果房东要求租户在合同期限提前离开，属于房东违约。如果李女士二人已经在合同中约定，提前通知租户，那就不需要承担违约的费用，那么租户也同意的情况下，李女士是不构成违约，不用赔偿租户的。

本案双方在租赁合同中明确约定了，出租人提前一个月通知承租人的停租的，租赁合同终止。而这个约定由于是双方自愿做出的，并且内容合法，不违背公序良俗，所以是合法有效对双方具有约束力的，当李女士确实按照此约定对租客履行了通知义务后，他们是可以提前终止租赁合同的，这不算是违约行为。

买卖不破租赁有没有例外？

买卖不破租赁规则的例外情形有：

1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。

2.先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

3.被查封后出租的。被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。

4. 租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。

【法律依据】

《城市房屋租赁管理办法》第十一条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。